Cessione di fabbricati collabenti: il criterio catastale limita il regime Iva
Secondo il Fisco l’imposta ordinaria si applica anche alle unità in categoria F/2. L’interpretazione non pare in linea con la norma interna né con la Corte Ue
La classificazione catastale del fabbricato al momento della cessione resta il criterio generale per applicare il regime di esenzione Iva dei numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10, Dpr n. 633/72. Per gli immobili collabenti, effettivamente inquadrabili nella categoria F/2, si applica quindi l’Iva ordinaria. Queste conclusioni della risposta 554/2022, per quanto “semplificatorie”, non convincono appieno e implicano qualche incoerenza rispetto al dato normativo e all’interpretazione della Corte di giustizia.
Non è la prima volta che il Fisco usa il criterio della classificazione catastale per inquadrare il regime Iva delle cessioni di immobili: la circolare 27/E del 2007 fissa tale regola, peraltro avallata dalla giurisprudenza (Cassazione 4074/2020), per distinguere tra fabbricati abitativi e strumentali. Pur trattandosi di un principio apprezzabile in termini applicativi, va però rilevato che i numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 non contengono riferimenti alle categorie catastali.
Nell’interpello 554 è chiesto se la cessione di fabbricati collabenti, precedentemente destinati allo svolgimento di attività alberghiera, rappresenti la vendita di fabbricati o di aree. La risposta continua a dare rilevanza al criterio catastale, evidenziando che la categoria dei fabbricati collabenti (F/2) non rientra in nessuna di quelle per cui è prevista l’esenzione Iva, e di conseguenza dovrebbe applicarsi l’Iva ordinaria. Tuttavia, come detto, le norme non contengono alcun rinvio alle categorie catastali; e a ben vedere, pur volendo riferirsi al “criterio catastale”, va considerato che, mentre il numero 8-ter dell’articolo 10 riguarda i fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diverso utilizzo senza radicali trasformazioni, il numero 8-bis contempla invece (tutti) i fabbricati, o loro porzioni, diversi dai precedenti (e non è più strettamente riferito agli abitativi, com’era prima delle modifiche del Dl 223/2006).
Al di là della risposta, un rigido criterio catastale potrebbe risultare “limitante”: sarebbe più coerente una analisi volta a individuare, caso per caso, la natura del bene, in linea con le indicazioni della Corte Ue, che non pare in antitesi alla norma interna.
In particolare, nella sentenza relativa alla causa C-461/08, il venditore si è impegnato a chiedere l’autorizzazione alla demolizione del fabbricato e alla stipula dell’appalto per il suo abbattimento. In corso d’opera è intervenuta la cessione. Secondo i giudici, cessione e demolizione rappresentano quindi un’operazione unica, sottesa al trasferimento di un terreno pronto per essere edificato. Tale situazione è peraltro simile a quella dell’interpello 554, in cui, per una parte del complesso (che le Entrate paiono qualificare come fabbricato), è in corso la richiesta delle autorizzazioni alla demolizione, mentre per l’altra è già avviato l’abbattimento.
Quando invece non si può stabilire se le parti intendono trasferire un terreno, va dato rilievo alle caratteristiche oggettive del bene al momento della cessione (causa C-326/11), senza che operazioni successive economicamente indipendenti ne influenzino il trattamento (C-71/18).
Lo status di fabbricato (ancorché collabente) dovrebbe pertanto essere comprovato in base alle caratteristiche e magari supportato da idonea documentazione. Esattamente come indicato nella risposta a interpello.
LE CASISTICHE SECONDO LE ENTRATE
Immobili a uso abitativo e strumentali
Per la distinzione tra immobili a uso abitativo e strumentali va osservata la classificazione catastale, a prescindere dall’effettivo utilizzo (circolare 27/E/06). I fabbricati abitativi sono in categoria A, esclusi gli A/10; gli strumentali sono nelle categorie B, C, D, E e A/10.
Immobili da ultimare
La cessione di un fabbricato prima della sua ultimazione è esclusa dall’esenzione di cui ai nn. 8-bis e 8-ter dell’art. 10 del Dpr 633/72: va assoggettata a Iva, perché il bene è ancora nel circuito produttivo (circolare 12/E/07). Ciò a prescindere dalla categoria catastale a fine lavori (risoluzione 91/E/07).
Fabbricati da demolire
Il regime di tassazione è correlato alla natura oggettiva del bene (stato di fatto e di diritto all’atto di cessione), a prescindere dalla destinazione da parte dell’acquirente. La cessione di immobili dismessi, senza lavori del venditore, va trattata come cessione di bene strumentale (circ. 28/E/11).
Fabbricati collabenti
La classificazione catastale alla data di cessione del fabbricato resta il criterio di riferimento per applicare l’esenzione ex numeri 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10 del Dpr 633/72. Secondo la risposta 554/2022, se alla cessione il bene è inquadrabile in F/2, tale operazione risulta imponibile con aliquota al 22%.
Tassazione all’entrata del trust anche senza pagamento d’imposta
di Andrea Vasapolli