Comodati e sublocazioni salvano la cedolare per gli affitti brevi

Rischia di avere una portata molto limitata la stretta sugli affitti brevi contenuta nel disegno di legge di Bilancio 2021 (articolo 100 del testo ora all’esame di Montecitorio, Ac 2790).

La norma prevede che a partire dall’anno d’imposta 2021 il regime fiscale degli affitti brevi - così come regolato dalla manovrina di primavera del 2017, il Dl 50 - sarà riconosciuto «solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta». Da cinque alloggi in su, invece, scatterà la presunzione che l’attività di locazione sia «svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile». Quindi verrà meno la possibilità di applicare la cedolare secca, sarà necessario aprire la partita Iva, tenere la contabilità e così via.

Si è detto che la “tagliola” scatta dai cinque appartamenti in su, e questo è senz’altro vero nell’ipotesi di un contribuente persona fisica che possiede a titolo di proprietà cinque alloggi affittati per singoli periodi di durata non superiore a 30 giorni.

Nel richiamare il Dl 50, però, il disegno di legge di Bilancio si riferisce al regime fiscale «di cui all’articolo 4, commi 2 e 3» di quel decreto. Ora: il comma 2 richiama semplicemente la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%; ma il comma 3 estende le disposizioni del comma 2 «anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1» (comma, quest’ultimo che fissa le regole della locazione breve).

La conseguenza dovrebbe essere chiara. Anche i comodatari (che effettuano concessioni a titolo oneroso) e gli inquilini (che operano come sublocatori) sono soggetti passivi della cedolare secca del 21% e, in quanto tali, vanno conteggiati in modo indipendente ai fini della soglia di quattro appartamenti. D’altra parte, l’imposta è applicata su base personale.

Ad esempio, se lo stesso contribuente citato in precedenza - proprietario di cinque appartamenti - ne affitta tre in qualità di locatore (anche avvalendosi di un’agenzia o di una società specializzata) e ne dà due in comodato al proprio figlio, che a sua volta li affitta con locazioni brevi, entrambi potranno scegliere la cedolare secca. Lo stesso accadrebbe se il contribuente affittasse direttamente un alloggio, ne desse tre in comodato al figlio e affittasse con un contratto lungo il quinto appartamento a un vicino di casa che effettua sublocazioni brevi.

Naturalmente, deve trattarsi di operazioni genuine ...