Diritto di superficie a favore del locatario: l’impianto non rileva

La costituzione di un diritto di superficie su un’area a favore del soggetto che già la detiene in virtù di un contratto di locazione regolarmente registrato e su cui ha realizzato un impianto di biogas non fa scattare la presunzione di cui all’articolo 24 del Dpr 131/1986; ne consegue che nel valore dell’area, ai fini delle imposte indirette, non va considerato il valore dell’impianto medesimo. Il principio, già affermato in primo grado, è stato ribadito dalla Ctr dell’Emilia-Romagna (presidente Marchesini, relatore Pasi) con la decisione 793/9/2020 depositata il 18 giugno scorso, esaminando una ipotesi frequente.
L’istituto di credito finanziatore pretendeva, a scopo di garanzia, che il mutuatario disponesse non di un mero diritto di godimento sull’area (come l’affitto) ma di un vero e proprio diritto reale, quale il diritto di superficie. Conseguentemente, tra proprietario e affittuario veniva costituito un diritto di superficie sull’area (della durata del contratto di locazione, ossia venticinquennale) citando l’impianto di biogas sovrastante, oramai realizzato a cura e spese dell’affittuario, ma escludendone l’importo dal corrispettivo e dal valore assoggettato a tassazione in capo all’acquirente.
L’ufficio ha ritenuto, invece, che le imposte di registro e ipocatastali andassero applicate anche sul valore dell’impianto, quantificato come somma delle fatture di costruzione al netto d’Iva (ottocentomila euro), e ciò in applicazione dell’articolo 24 del Tur, secondo cui «nei trasferimenti immobiliari le accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze si presumono trasferiti all’acquirente dell’immobile, a meno che siano esclusi espressamente dalla vendita o si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che appartengono ad un terzo o sono stati ceduti all'acquirente da un terzo».
Va anche considerato che, ai sensi degli articoli 935 e seguenti del Codice civile, in virtù del principio di accessione, il proprietario del suolo diviene proprietario, a titolo originario, della costruzione effettuata (anche a spese di altri) sul proprio terreno.
Tuttavia, in questo caso, la Ctr (analogamente a quanto già affermato nella decisione 1714/11/2014) ha valorizzato il fatto che tra le parti esisteva già un contratto di locazione registrato (con data certa), riguardante esclusivamente l’area, mentre la costruzione dell’impianto era successiva ed era avvenuta a cura e spese della affittuaria, la quale già ne disponeva al momento della costituzione del diritto di superficie.
Secondo i giudici emiliani, proprio “azionando” l’articolo 20 del Tur, il contratto di locazione può generare l’effetto di attribuire la proprietà superficiaria al locatario. Non essendo ancora esaurito tale rapporto, non poteva considerarsi acquisito l’impianto per accessione, con la conseguenza che il suo valore non doveva essere considerato nell’ambito di tassazione della costituzione del diritto di superficie. Anche perché, regolando tale diritto, le parti avevano stabilito che, alla scadenza, l’impianto fosse demolito a cura e spese della società acquirente.