Eco e sismabonus con Iva per le imprese con immobili in locazione

Anche l’Iva eventualmente non detratta dall’impresa per gli interventi relativi all’ecobonus e al sismabonus di abitazioni patrimonio, locate a terzi, potrà essere sommata al costo dei lavori edili per calcolare la percentuale del bonus detraibile dall’Irpef o dall’Ires.

Beni merce e patrimonio
Con la risoluzione 34/E/2020, l’agenzia delle Entrate ha chiarito, superando le risoluzioni del 303/E/2008 e 340/E/2008 e la risposta 313/2019, che la detrazione per l’eco-bonus e per il sisma-bonus, cosiddetto «speciale» dell’articolo 16, comma 1-bis e successivi, del Dl 63/2013 (limitatamente alle costruzioni adibite ad abitazione o ad attività produttive) spettano ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione degli stessi come:
●«strumentali» per natura (cioè con categoria catastale B, C, D, E o A/10) o per destinazione (cioè utilizzati dall’impresa) e registrati in contabilità tra le immobilizzazioni;
●«beni merce», cioè registrati tra le rimanenze di magazzino;
●«patrimoniali», cioè le «abitazioni patrimonio» dell’articolo 90 del Tuir, le quali sono immobilizzate, non strumentali, né per natura e né per destinazione (ad esempio, perché locate o non utilizzate).

La prima novità della nuova interpretazione, quindi, riguarda gli immobili delle imprese locati a terzi, per i quali i due bonus spettano, pertanto, anche al proprietario/locatore, che solitamente è il soggetto che compie l’intervento migliorativo, sopportandone il costo. Come prima il conduttore può beneficiarne, sempreché sostenga le spese e in base alla «previsione negoziale» del contratto di locazione.

L’altra novità della nuova posizione delle Entrate, poi, è riferita ai beni merce. Anche le imprese che hanno registrato i fabbricati tra il magazzino, pertanto, potranno rinnovarli, detraendo dall’Irpef o dall’Ires queste spese.

La detrazione dell’Iva
Per i soggetti Iva, l’eventuale Iva esposta in fattura (ad esempio, per gli acquisti con posa in opera, che sono esclusi dal reverse charge) o l’imposta registrata nel registro Iva delle fatture passive in reverse charge (ad esempio, per la coibentazione della facciata dell’immobile), può essere generalmente detratta.

Le percentuali delle varie detrazioni Irpef o Ires sui lavori edili spettano sugli «importi rimasti a carico del contribuente», quindi, se un’impresa o un professionista detrae l’Iva dell’investimento effettuato, questa imposta non può essere considerata un importo rimasto a carico della stessa. Per i privati, invece, l’Iva è sempre indetraibile, pertanto, non va tolta dal valore del bonifico pagato per il bene agevolato e viene detratta ai fini Irpef anche l’Iva, in base alle percentuali previste dal bonus.

Se i soggetti Iva, invece, non possono detrarre l’Iva, questa costituisce un elemento accessorio del costo dell’investimento e va cumulato allo stesso, ai fini del calcolo della detrazione Irpef o Ires. Ciò può accadere, ad esempio, quando l’indetraibilità, alternativamente:
●è oggettiva (articolo 19-bis1 del Dpr 633/72; circolare 90/E/2001), come, ad esempio, per i lavori edili su un’abitazione immobilizzata;
●dovuta dalla dispensa degli adempimenti per le operazioni esenti dell’articolo 36-bis del Dpr 633/72;
●è causata dal pro-rata di detraibilità pari a zero, a seguito dell’assenza di operazioni imponibili (risoluzione 297/E/2002) ovvero anche diverso da zero (circolare Assonime 30/2002, pagina 51).