Edifici con un solo proprietario: le pertinenze non bloccano il 110%, ma entrano nel limite di spesa

Negli edifici con unico proprietario, il numero delle unità immobiliari va calcolato senza conteggiare le pertinenze. Tra le righe di uno dei mille interpelli sul superbonus – il 242 del 13 aprile – spunta un chiarimento importante. La manovra 2021, infatti, agevola anche i lavori eseguiti su edifici posseduti da una sola persona fisica (o in comproprietà tra più persone fisiche) non operante in regime d’impresa, arte o professione, purché riguardino «edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate» (articolo 119, comma 9, lettera a del Dl Rilancio, nella versione in vigore dal 1° gennaio scorso).

Nelle scorse settimane ci si è chiesti spesso se le pertinenze dovessero essere contate o no. Ad esempio, una palazzina di un unico proprietario con tre appartamenti (A/2) e due box auto (C/6) al pianterreno è ammessa al superbonus? Ora le Entrate rispondono di sì. Se invece ci fossero cinque appartamenti, si tornerebbe alla regola dettata con la circolare 24/E/2020, e scatterebbe l’esclusione dal 110 per cento.

Fin qui tutto bene, è un chiarimento utile e tutto sommato pro contribuente.

Qualche dubbio potrebbe sorgere, invece, rispetto alle modalità di calcolo della spesa massima.Quando si interviene sulle parti comuni, la regola base è che si contano anche le pertinenze comprese nello stesso edificio, anche se non servite dall’impianto di riscaldamento. È un concetto generale, ribadito per il superbonus nella circolare 30/E/2020. Perciò, se la palazzina con tre alloggi e due box auto fosse un condominio, la spesa massima agevolabile al 110% andrebbe calcolata conteggiando cinque plafond: su questo punto la circolare è chiara.

Come ci regola in caso di edificio di un unico proprietario? La coerenza con le regole generali vorrebbe che si seguisse la stessa impostazione.

L’interpello 242 sembra suggerire una soluzione diversa, ma serve cautela perché la situazione di partenza non è chiarissima. Il caso riguarda una demolizione e ricostruzione di un edificio composto da un’unità abitativa con un garage (pare accatastati in modo unitario) e due unità indipendenti (categoria C/2 e C/6, pare non pertinenziali alla casa). Alla fine dei lavori ci sarà un'unica unità residenziale con pertinenza. Il Fisco, in pratica, risponde così:

- se i lavori sono di superbonus antisismico, i plafond sono tre;

- se i lavori sono di superbonus in versione “eco”, il limite di spesa «è calcolato con riferimento solo all’unità abitativa, trattandosi dell’unica unità immobiliare dotata di impianto di riscaldamento».

Insomma, chi oggi si trovasse a voler fare interventi su un edificio di un unico proprietario e avesse necessità di calcolare il limite di spesa, può andare tranquillo rispetto alle unità abitative incluse nell’edificio. Ad esempio, non c’è dubbio che l’unico proprietario di una palazzina di quattro alloggi potrà calcolare quattro plafond di spesa per i lavori sulle parti comuni, ferma restando – per l’ecobonus al 110% - la possibilità di eseguire lavori trainati solamente in due unità immobiliari.

Servirà invece un supplemento di analisi per capire come regolarsi se nello stesso edificio sono presenti delle pertinenze o delle unità non abitative (come un laboratorio, un negozio o uno studio al pianterreno), che restano tali anche alla fine dei lavori:

- per le pertinenze, dovrebbe valere la circolare 30/E, quindi andrebbero conteggiate, anche se non riscaldate;

- per le unità non residenziali – premesso che sono agevolabili al 110% solo per lavori riferibili alle parti comuni – bisognerà che siano già servite dall’impianto di riscaldamento per beneficiare del 110% in versione ecobonus.