Edificio con due unità e lavori di fusione: superbonus fino al 2025

Il criterio-guida è racchiuso in poche parole : «Va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori». Un criterio, richiamato nell’interpello 40 del 21 gennaio 2022, che permette di spostare fino al 2025 il termine entro cui si può avere il superbonus.

Nel caso dell’interpello, marito e moglie acquistano due unità immobiliari in categoria catastale A/4 che fanno parte di un unico edificio. Ne comprano una ciascuno, e costituiscono così un mini-condominio. Ora vogliono avviare un intervento di demolizione e ricostruzione, al termine del quale ci sarà una sola unità immobiliare, posseduta in comproprietà (accorpamento con fusione catastale).

La domanda di chiarimenti è stata presentata prima dell’approvazione della legge di Bilancio 2022, e quindi i due contribuenti chiedono se sia possibile agevolare le spese sostenute entro il prossimo 31 dicembre. L’agenzia delle Entrate, però, tiene conto della manovra e spiega che potranno arrivare fino al 31 dicembre 2025, applicando le regole dei condomìni (detrazione del 110% fino al 2023, poi al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025).

Alla luce della legge di Bilancio 2022 – si può annotare – la risposta sarebbe uguale anche se le due unità di partenza fossero possedute da un solo coniuge o in comproprietà tra entrambi.

Il Fisco applica qui un principio antico e consolidato, risalente addirittura alla circolare 57 del 1998: quando si tratta di determinare scadenze e limiti di spesa, conta sempre la situazione di partenza (quindi, nel caso specifico, i contribuenti avranno anche due plafond di spesa agevolabile, uno per ciascuna unità di partenza).

Questa impostazione, al contrario, si rivela penalizzante nelle situazioni di frazionamento: se gli stessi coniugi avessero voluto dividere un casolare in due unità, il termine del superbonus sarebbe stato il 30 giugno 2022, prorogabile al 31 dicembre a patto di aver eseguito il 30% dell’intervento entro il prossimo 30 giugno. Proprio per sfuggire alla tagliola temporale del 30 giugno, molti contribuenti si stanno chiedendo se sia possibile “precostituire” il condominio o frazionare un’unità prima di avviare i lavori, così da rientrare nel termine più ampio concesso ai condomìni e agli edifici costituiti da due a quattro unità di un unico proprietario (o in comproprietà tra più persone fisiche). Due soluzioni avallate, rispettivamente, dalla circolare 30/E del 2020 e a Telefisco Speciale Superbonus di giugno 2021.