Fabbricati in costruzione, tre criteri per Imu e Tasi

Si avvicina la data di scadenza del versamento dell’acconto per Imu e Tasi in programma venerdì 16 giugno.

Uno dei problemi ancora oggi più discussi, sia in dottrina che in giurisprudenza, riguarda le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno e gli effetti sulla determinazione del tributo che deve essere versato.

L’articolo 13, comma 4 del Dl n. 201/2011 prevede che per la determinazione del valore dei fabbricati occorre fare riferimento alle rendite «vigenti al 1° gennaio dell’anno d’imposizione».

Nessun dubbio si pone se si tratta di fabbricato in corso di costruzione, il quale sarà assoggettato a imposta come fabbricato dalla data di ultimazione dei lavori o di utilizzo, se antecedente (articolo 2, comma 1, lett. a) del decreto legislativo n. 504/1992 ). A questi due criteri che sono stati individuati dalla normativa occorre però aggiungerne un altro di derivazione giurisprudenziale, dato che la Corte di cassazione è ferma nel ritenere che se il fabbricato è accatastato ancor prima dell’ultimazione dei lavori, allora occorrerà prendere a riferimento la data di accatastamento.

Stesso discorso vale per gli immobili oggetto di interventi edilizi di ristrutturazione o demolizione e ricostruzione. Anche in questo caso la norma impone di considerare il valore dell’area fabbricabile fino alla data di ultimazione dei lavori, o di utilizzo se antecedente (articolo 5, comma 6 del decreto 504/1992).

A identica conclusione si dovrebbe pervenire nel caso di ampliamento del fabbricato. Parimenti, in caso di demolizione di un fabbricato, occorrerà considerare la rendita iscritta in catasto fino alla data di demolizione, e da qui in poi occorrerà considerare il valore dell’area fabbricabile.

A questo punto occorre, però, dare un significato al fatto che la norma fa riferimento alla rendita iscritta in catasto al 1° gennaio. Si ritiene, che tale riferimento operi esclusivamente per i fabbricati che pur non subendo interventi edilizi ottengono una modifica della rendita.

Il caso si verifica quando la variazione della rendita non consegue a una diversa valutazione di elementi esistenti al momento dell’accatastamento, ma alla valutazione di fatti ed elementi nuovi. Ne è un esempio il caso dei cosiddetti immobili “imbullonati” per il quale la normativa (legge 208/2015) prevede espressamente che la rendita proposta per “scorporare” gli impianti decorre dal 1° gennaio dell’anno successivo, anche se per Docfa presentati entro il 15 giugno 2016 è stata data la possibilità di far retroagire la rendita al 1° gennaio 2016.

Pertanto, se un contribuente ha “dimenticato” di presentare il Docfa l’anno scorso, e lo presenta quest’anno, la nuova rendita potrà essere utilizzata solo a partire dal 1° gennaio 2018.

Nel caso in cui, invece, la variazione della rendita sia conseguente a una rettifica della stessa, per errori commessi in sede di accatastamento dal contribuente, la variazione retroagisce al momento della presentazione del Docfa originale. Sulla differenza tra “revisione” e “rettifica” della rendita si potrà comunque fare riferimento alle precisazione contenuta nella circolare n. 11 del 6 ottobre 2005 emanata dalla soppressa agenzia del Territorio dove, peraltro, si davano specifiche indicazioni circa la necessità di inserire nelle annotazioni catastali la natura della variazione, se retroattiva oppure no.

La rendita retroagisce alla data di accatastamento anche in caso di rettifica del Docfa da parte dell’agenzia delle Entrate, la quale ha un anno di tempo per variare la rendita proposta, con l’ulteriore precisazione che il termine è ordinatorio e non perentorio.

Pertanto, se la rendita proposta a luglio 2016 è stata rettificata con provvedimento notificato dall’agenzia delle Entrate a maggio 2017, in sede di acconto occorrerà considerata la nuova rendita per l’intero anno (e occorrerà anche effettuare un ravvedimento per il 2016).

Retroagirà alla data del Docfa anche la rendita rideterminata dal giudice tributario, e questo anche se la sentenza non è passata in giudicato, visto che le sentenze in materia di atti catastali sono oggi immediatamente esecutive.