FISCO E AGRICOLTURA/No all’imposta di registro fissa per la cessione di fabbricato rurale senza terreno agricolo
La cessione di un fabbricato rurale senza un terreno agricolo a cui esso sia asservito, non usufruisce della applicazione della imposta di registro e ipotecaria in misura fissa. Infatti l’articolo 2 del Dl 194/2009 (convertito nella legge 25/2010) dispone che gli atti di trasferimento a tiolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale, sono soggetti alla imposta di registro ed ipotecaria in misura fissa ed all’imposta catastale dell’uno per cento. Come si può notare la norma fa riferimento ai terreni agricoli e relative pertinenze e non il contrario. Se la compravendita riguarda ad esempio fabbricati rurali destinati all’allevamento degli animali, ancorché iscritti nella categoria catastale «D10», ma il terreno è solo pertinenziale, non può essere invocata l’agevolazione nota come piccola proprietà contadina.
Questa interpretazione è confermata anche dall’agenzia delle Entrate con risoluzione 26/E/2015 la quale precisa che la norma agevola il trasferimento del terreno agricolo e delle pertinenze che siano relative al medesimo terreno. Il trasferimento del fabbricato è agevolabile sempreché sussista un rapporto di pertinenzialità tra il fabbricato che deve essere un bene accessorio ed il terreno agricolo che è il bene principale. In sostanza il beneficio fiscale è riferito al fondo rustico (legge 590/1965) in cui il terreno agricolo è il bene principale mentre il fabbricato è solo un elemento strumentale come possono essere le attrezzature agricole.
Quindi in presenza di acquisto di un fabbricato ancorché rurale non accompagnato da una congrua superficie di terreno non si applica l’imposta di registro ed ipotecaria nella misura fissa. In ordine all’entità della superficie di terreno occorre fare riferimento sempre al concetto di pertinenzialità e di strumentalità del fabbricato al terreno. Si potrebbe trattare anche di una superfice non eccessivamente grande se il terreno fosse destinato a coltivazioni intensive in quanto questo giustificherebbe la strumentalità della costruzione. Al contrario ad esempio per un fabbricato destinato all’allevamento, la superfice dovrebbe essere potenzialmente sufficiente a produrre parte della alimentazione destinata agli animali.
Nella ipotesi che un fabbricato rurale venga quindi ceduto senza una adeguata superficie di terreno è soggetto alla imposta di registro del 9% se il cedente non è un soggetto passivo ai fini dell’Iva. Se invece il cedente è titolare di partita Iva la cessione rientra nel campo di applicazione dell’Iva. Si deve tenere presente al riguardo che l’articolo 2, comma 3, lettera c del Dpr 633/1972 dispone che non sono soggetti ad Iva i terreni agricoli e le costruzioni rurali (articolo 9 legge 10/1977); ma tale disposizione in materia urbanistica si riferisce alle costruzioni al servizio del fondo.
Il trattamento Iva
AI fini Iva la cessione del fabbricato rientra nell’articolo 10 punto 8 ter del decreto Iva. Quindi è soggetto ad Iva nei modi ordinari se costruito ed ultimato da meno di cinque anni, altrimenti è naturalmente esente da Iva, oppure soggetto ad Iva su opzione del cedente. In quest’ultimo caso se l’acquirente, come è probabile è un imprenditore, si applica il reverse charge e quindi l’Iva viene applicata dal medesimo acquirente. Se l’acquirente applica il regime speciale Iva di cui all’articolo 34 del decreto Iva, l’imposta deve essere versata nel mese o trimestre di acquisto, nel caso contrario essendo l’imposta detraibile nulla viene versato all’Erario. In ogni caso il fabbricato venduto nel regime Iva, sconta le imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 4 per cento.
