Il blocco degli sfratti non ferma le convalide, necessarie per i crediti d’imposta

Il decreto Milleproroghe blocca fino al 30 giugno 2021 gli sfratti per morosità, ma non le convalide di sfratto. È la nuova disposizione contenuta all’articolo 13, comma 13, del Dl 183/2020. Il blocco è al centro di forti polemiche, ma qui ci vogliamo concentrare sugli aspetti fiscali della questione.

Secondo quanto previsto all’articolo 26, comma 1, del Tuir «i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale (...) per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso». In base a questa regola generale, secondo cui i redditi fondiari sono imputati secondo la maturazione e non secondo l’incasso, per il reddito da locazione non è richiesta, ai fini della imponibilità del canone, la materiale percezione di un provento. Ciò crea non pochi problemi ai locatori in caso di morosità dell’inquilino.

Il doppio regime per le locazioni abitative
L’articolo 26, come riformulato dal Dl 34/2019 (articolo 3-quinquies, comma 1), prevede che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

Lo stesso articolo 3-quinquies, al comma 2, precisa però che la regola appena descritta vale solo per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Per gli altri, invece, resta fermo il regime precedente: viene cioè riconosciuto un credito di imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Ecco perché, per tutti i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019 – che sono ancora la maggioranza di quelli oggi in essere – è importante sapere che il Dl Milleproroghe non ha fermato le convalide degli sfratti. Proprio a questa procedura, infatti, è legata la possibilità di non versare le imposte sui canoni maturati (ancorché non percepiti) e di vedersi riconoscere un credito d’imposta per quelle già versate.

La situazione degli immobili non abitativi
Come precisato nella circolare n. 150 del 1999 delle Entrate, la disposizione, è limitata ai soli immobili concessi in locazione ad uso abitativo; per le locazioni di immobili non abitativi il legislatore tributario non ha previsto una disposizione analoga. Ne consegue che:

• il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;

• le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate sotto forma di credito di imposta.

Cosa prevede il decreto Milleproroghe
Il Milleproroghe dispone il blocco degli sfratti per morosità fino al 30 giugno 2021; va ricordato che la disposizione iniziale, varata a seguito dell’emergenza sanitaria Covid-19, era inizialmente prevista nel Dl 18/2020 (decreto Cura Italia), che concedeva una proroga fino al 1° settembre 2020 e successivamente dal Dl 34/2020 (decreto Rilancio), che portava il termine al 31 dicembre 2020.

La proroga contenuta nel decreto Milleproroghe opera limitatamente agli sfratti esecutivi, ma non per le convalide di sfratto, limitatamente al mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati del debitore e dai suoi familiari.

In sostanza secondo il testo pubblicato in «Gazzetta Ufficiale» del Milleproroghe è possibile chiedere al giudice di convalidare lo sfratto del proprio conduttore moroso ed ottenere una pronuncia che condanni l’inquilino a lasciare l’immobile; la pronuncia del Tribunale, tuttavia, potrà essere posta in esecuzione solo successivamente al 30 giugno 2021.