Il patrimonio netto va monitorato nell’anno del riallineamento

L’operazione di riallineamento dei valori genera sempre diversi dubbi. Tale operazione, dal punto di vista del costo, segue le stesse regole della rivalutazione, per cui costerà il 3% di imposta sostitutiva sul disallineamento (comprensivo dell’avviamento), mentre sarà gratuita (ma escluso l’avviamento) nel settore alberghiero.

Per quest’ultimo settore, con la conversione in legge del Dl Sostegni 41/21, si è previsto che la gratuità dell’operazione si applica anche agli immobili concessi in mera locazione a soggetti che operano nel settore alberghiero. Con ciò, si può quindi dire (anche alla luce della relazione illustrativa) che pure un soggetto non operante nel settore alberghiero, limitatamente all’immobile/albergo concesso in locazione a soggetti operanti in tale settore, potrà fruire della rivalutazione e quindi del riallineamento gratuito. Il passaggio interpretativo – che è auspicabile venga confermato quanto prima dalle Entrate – non è di poco conto, se si pensa alla rivalutazione civilistica degli immobili eseguita nel 2008, che ora potrebbe essere riallineata gratuitamente anche da un soggetto non operante nel settore alberghiero purché l’immobile in questione sia un albergo locato a soggetto che svolge attività alberghiera (o termale).

Patrimoni netti e riserve

Molti quesiti che pervengono dagli operatori riguardano il rapporto tra riallineamento e rivalutazione. In particolare, nel caso non esista un patrimonio netto al 31 dicembre 2020, almeno pari al disallineamento che si vorrebbe riallineare, ci si chiede se sia possibile superare tale problema rivalutando i beni e non riallineandoli. Su tale aspetto va chiarito che riallineamento e rivalutazione possono certamente convivere, ma operano su basi di valori diversi: il riallineamento opera sulla differenza tra valore civile e fiscale del bene; la rivalutazione opera su un eventuale ulteriore plusvalore civilistico (che può diventare riconosciuto anche in ambito tributario). Poniamo questo esempio: valore civile dell’immobile al 31 dicembre 2020 pari a 100, valore fiscale di 10, valore di mercato di 120. In assenza di patrimonio netto di almeno 90 non si può eseguire il riallineamento, ma ciò non esclude che si rivaluti da 100 a 120, mantenendo però inalterato il disallineamento precedente. Sul tema dell’incapienza del patrimonio netto va segnalato che esso va monitorato, secondo la prassi delle Entrate, nello stesso anno del riallineamento, cioè il 2020. Poi si potrà vincolare la riserva ponendola in sospensione di imposta, ma fermo restando che al 31 dicembre 2020 esista patrimonio netto da vincolare almeno uguale al disallineamento da riallineare.

Si è proposto in dottrina (circolare Assonime 23 del 2006, paragrafo 3) di superare questo ostacolo procedendo ad affrancare la riserva, quindi versando sia la sostitutiva del 3% (ex Dl 104/20) sia quella del 10 per cento. In tal modo, nel momento in cui si assume la decisione del riallineamento (scelta coeva con la redazione del modello Redditi 2021), la riserva in questione non è più in sospensione d’imposta, quindi non avrebbe senso doverla vincolare. Sul punto però, a voler seguire la linea interpretativa delle Entrate, si frappone un ostacolo: mentre il patrimonio netto capiente deve sussistere al 31 dicembre 2020, l’affrancamento della riserva ha decorrenza 1° gennaio 2021 (circolare 33/E/2005, paragrafo 4.2); quindi al momento della verifica della capienza del netto, la riserva presenta ancora lo status di sospensione d’imposta.