I temi di NT+Agricoltura

Il Piano regolatore del Comune prevale sulla Regione nella decisione sul terreno

La risposta a interpello 278/2021 chiarisce di chi è l’ultima parola sulla natura urbanistica: edificabile o agricola

di Alessandra Caputo

Il piano regolatore (Prg) adottato dal Comune ancorché con “misure di salvaguardia” decide la natura urbanistica del terreno, indipendentemente dall’approvazione della Regione. Lo precisa la risposta ad interpello 21 aprile 2021, n. 278 pubblicata mercoledì 21 aprile dall’agenzia delle Entrate.

Il caso era il seguente: un notaio veniva incaricato della stipula di un atto di compravendita di alcuni terreni che secondo il piano regolatore “adottato e approvato” dalla Regione risultavano edificabili ma che, secondo la variante generale “approvata in salvaguardia” e adottata dal Comune, risultavano agricoli. Le “misure di salvaguardia” sono uno strumento che produce effetti di cautela e coordinamento per il passaggio da un Prg previgente verso il nuovo strumento e prevede che il Comune sospenda ogni determinazione sulle domande di costruzione qualora esse siano in contrasto con il nuovo piano adottato.

Ritenendo che la procedura di variante, volta a modificare il Prg approvato, comportasse la compresenza di due strumenti urbanistici comunali aventi piena efficacia, il notaio chiedeva quale strumento determinasse la corretta destinazione del terreno, se agricola o edificabile.

La distinzione è rilevante poiché dalla qualificazione del terreno dipende il corretto trattamento fiscale della cessione: se il terreno è edificabile, la cessione posta in essere da una persona fisica genera una plusvalenza tassata; la cessione di un terreno agricolo, invece, genera plusvalenza imponibile solo se conclusa entro cinque anni dall’acquisto e sempre che il terreno non sia pervenuto per successione (articolo 67, Tuir).

Inoltre, la cessione di un terreno agricolo, consente all’acquirente che sia imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto di richiedere i benefici della piccola proprietà contadina (nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla norma).

Nella risposta l’Agenzia ricorda che il procedimento per l’approvazione di uno strumento urbanistico consta di più fasi di cui due sono quelle principali, vale a dire l’adozione da parte del Comune e l’approvazione della Regione.

Tuttavia, l’articolo 36, comma 2 del Dl 223/2006 dispone che, per qualificare un’area come edificiale ai fini fiscali, è sufficiente l’adozione dello strumento da parte del Comune, anche nel caso in cui manchi l’approvazione da parte della Regione e anche nel caso in cui non sia possibile in concreto l’edificazione perché non è stato approvato lo strumento attuativo. Da qui la risposta dell’Agenzia in linea con la soluzione prospettata dal contribuente: la qualificazione dei terreni è quella decisa dal nuovo Prg, vale a dire quella agricola, con la conseguente applicazione del regime di tassazione prima visto.