Immobili in affitto, ammortamento oneri sulla durata residua

L’ammortamento degli oneri pluriennali su immobili detenuti in locazione può essere effettuato per la durata residua del contratto, senza dover necessariamente tener conto del primo periodo di rinnovo, anche se dipendente da volontà del conduttore. Questo il principio di diritto dell’ordinanza 19920/2022 depositata martedì 21 giugno dalla Cassazione.

Il caso, piuttosto frequente, riguarda le modalità di imputazione per quote delle migliorie apportate su beni immobili detenuti in locazione. Nel caso all’esame della Corte, il contribuente aveva ritenuto di dedurre le quote di ammortamento suddividendole per la durata residua del contratto di affitto. Secondo l’agenzia delle Entrate, invece, occorreva tener conto anche delle annualità relative al primo periodo di rinnovo del contratto, considerato che tale rinnovo era rimesso alla volontà del solo conduttore.

La Corte ha in primo luogo affermato che la norma di riferimento va ricercata nell’articolo 108 del Tuir che sostanzialmente rimette l’individuazione del periodo di ammortamento ai corretti principi contabili. In proposito, si è evidenziato che, sulla base degli OIC 16 (immobilizzazioni materiali) e 24 (immobilizzazioni immateriali), la durata dell’ammortamento avrebbe dovuto essere identificata nelle annualità residue di contratto «tenuto conto dell’eventuale periodo di rinnovo, se dipendente dal conduttore».

Il giudice di vertice ha pertanto concluso che la scelta effettuata dalla società in attuazione della discrezionalità tecnica riconosciuta al redattore del bilancio non potesse essere sindacata dall’amministrazione finanziaria.

Si ritiene quindi che la chiave di lettura dell’ordinanza risieda nella tutela delle valutazioni eseguite dall’organo amministrativo. Laddove questi, sulla base di considerazioni sostanzialmente non opinabili, avesse valutato non probabile il rinnovo del contratto, al momento della redazione del bilancio relativo agli esercizi intermedi, lo stanziamento al conto economico della quota di ammortamento degli oneri pluriennali non potrebbe essere contestato. Alle medesime conclusioni, peraltro, si dovrebbe giungere nel caso opposto, laddove cioè il rinnovo dovesse essere stato ritenuto probabile.