Immobili, si applica l’Iva sull’intervento per sanare le irregolarità

L’intervento significativo su un immobile non è collegato al valore economico dell’intervento, ma all’esecuzione di lavori necessari a rendere l’immobile idoneo al suo materiale utilizzo. L’effettività della fase di ristrutturazione, quindi, prescinde dal valore dell’intervento, ma si basa unicamente sulla concreta esecuzione di interventi significativi. Questo comporta che nel caso l’intervento significativo realizzato il regime Iva applicabile è quello dell’imponibilità e non dell’esenzione.

L’agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello 736/2021 torna sulla disciplina Iva applicabile alla cessione degli immobili strumentali e individua in dettaglio alcune peculiarità proposte dall’istante in sede di interpello, utili a chiarire alcuni aspetti della norma. In particolare, l’articolo 10, comma 1, n. 8-ter del decreto Iva prevede che sono operazioni esenti dall’imposta le cessioni di fabbricati strumentali, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo ovvero gli interventi di ristrutturazione edilizia o ancora gli interventi di ristrutturazione urbanistica, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e quelle per la quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

Nel caso prospettato dall’istante si rende necessario realizzare dei lavori edili al fine di rimuovere degli abusi edilizi e delle difformità impiantistiche ed ambientali. La sanatoria di queste irregolarità viene realizzata dalla società che ha ceduto l’immobile al soggetto Istante.Ebbene, quest’ultimo si è posto il dubbio di qualificare correttamente sotto un profilo Iva la successiva cessione dell’immobile di sua proprietà, considerando che gli interventi sullo stesso sono stati realizzati da un soggetto terzo (vecchio cedente).

L’agenzia delle Entrate, dopo aver ricordato che la norma annovera fra le ipotesi in cui è prevista l’eccezione al regime naturale di esenzione le cessioni di fabbricati i cui interventi sono eseguiti anche tramite imprese appaltatrici, ritiene che la società che realizza gli stessi agisce per conto dell’Istante, proprietaria dell’immobile, in forza di una delega da quest’ultima conferita, per effetto della quale tutti gli atti compiuti dalla delegata sono efficaci direttamente per l’Istante. Per questo motivo, la qualifica di impresa costruttrice o di ripristino ai fini Iva richiesta dalla norma, deve essere riconosciuta in capo all’Istante di talché la successiva cessione dell’immobile strumentale potrà considerarsi imponibile ai fini Iva poiché rientrante in una delle ipotesi di eccezione al regime naturale di esenzione dettato dalla norma.