Immobili strumentali, cessione in blocco dei contratti di leasing senza agevolazioni

Non può beneficiare dell’agevolazione applicabile alle società di leasing che vendono immobili rinvenienti da contratti di locazione finanziaria risolti, l’intermediario finanziario che si sia reso acquirente “in blocco” di rapporti giuridici derivanti da contratti di locazione finanziaria. Lo afferma l’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 54 del 12 febbraio 2020.

Sotto scrutinio era, dunque, la situazione derivante da una cessione “in blocco” di contratti di leasing posta in essere (a favore di un intermediario finanziario iscritto all’albo di cui all’articolo 106 del testo unico bancario) da una società di leasing con riguardo alla propria posizione contrattuale di locatore.

Se la società di leasing vende immobili che erano oggetto di contratti di locazione finanziaria risolti per inadempimento del conduttore, alla vendita si applica l’articolo 35, comma 10-ter.1, del Dl 223/2006: vale a dire la norma secondo cui le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. La domanda è se l’agevolazione si applichi anche nel caso in cui a vendere non sia direttamente la società di leasing, ma l’intermediario finanziario cessionario “in blocco” di una pluralità di rapporti giuridici derivanti da contratti di locazione finanziaria stipulati da una società esercente il leasing e da questa poi ceduti.

L’Agenzia risponde dunque negativamente: il ragionamento è che la previsione agevolativa in commento è stata introdotta con l’intento di favorire, dal punto di vista fiscale, la dismissione degli immobili oggetto di contratti risolti, al fine di consentire alla società di leasing di proseguire nella sua attività “tipica”, senza essere appesantita dalla proprietà di immobili non funzionali al suo business. In sostanza, non è la cessione dell’immobile in sé a essere agevolata, bensì la società di leasing: del beneficio non può, pertanto, approfittare il venditore che sia un soggetto il quale disponga di un immobile che non sia rinveniente dalla risoluzione di un contratto di leasing immobiliare.

Quindi, se il soggetto cedente ha conseguito la proprietà dell’immobile non a seguito della risoluzione di un contratto di leasing per inadempimento dell’utilizzatore, bensì per effetto di una cessione “in blocco” di rapporti giuridici derivanti da contratti di leasing risolti per inadempimento, il beneficio fiscale previsto dall’articolo 35, comma 10-ter.1, del Dl 223/2006 non può trovare applicazione in quanto si deve applicare il regime ordinario: vale a dire che, trattandosi di cessione di fabbricati strumentali da parte di un soggetto che, di regola, non ne è né il costruttore né il ristrutturatore, si è nel campo dell’Iva esente, salvo opzione per l’imponibilità (il che attiva il regime dell’inversione contabile in capo al soggetto acquirente che abbia lo status di soggetto passivo dell’Iva).

L’imposta di registro si applica in misura fissa, in ragione del principio di alternatività con l’Iva mentre le imposte ipotecaria e catastale sono ordinariamente dovute nella misura complessiva del 4 per cento (salvo dimezzarsi se l’acquisto sia posto in essere da un fondo immobiliare).