Imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa per gli immobili ceduti da società veicolo

Nuove disposizioni in materia di cartolarizzazione dei crediti deteriorati da parte di banche e intermediari finanziari e, con esse, disposizioni tributarie ad hoc per incentivare la creazione di apposite società veicolo – ulteriori rispetto alle società di cartolarizzazione dei crediti deteriorati – per l’acquisizione, gestione e valorizzazione, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione, di beni a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione. È quanto prevede l’ articolo 60-sexies del Dl 50/2017 , dopo la conversione in legge.

In sostanza, le nuove norme permettono la cartolarizzazione dei crediti deteriorati di banche e intermediari mediante società di cartolarizzazione, che potranno concedere finanziamenti volti a migliorare le prospettive di recupero di tali crediti e a favorire il ritorno in bonis del debitore ceduto, nonché acquisire azioni, quote o altri titoli e strumenti partecipativi derivanti dalla conversione dei crediti. A latere, viene inoltre permessa la creazione di apposite società veicolo, nella forma di società di capitali, aventi come oggetto sociale esclusivo il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione, i beni immobili e mobili registrati nonché gli altri beni e diritti concessi o costituiti, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione, ivi compresi i beni oggetto di contratti di locazione finanziaria, anche se risolti, eventualmente insieme con i rapporti derivanti da tali contratti.
Per tali società veicolo, il comma 5 dell’articolo 7.1 della legge 130/1999 (introdotto appunto dall’articolo 60-sexies della manovrina) contiene previsioni fiscali ad hoc relativamente alle operazione sugli immobili.

1) Innanzitutto, il penultimo capoverso del comma 5 prescrive che le disposizioni in materia fiscale applicabili alle società che esercitano attività di locazione finanziaria – introdotte dalla legge di stabilità 2011 (legge 220/2010) ed ispirate al principio secondo cui il prelievo fiscale deve concentrarsi nella fase dell’acquisto del bene da parte della società di leasing – si applichino integralmente alle società veicolo cessionarie di contratti e rapporti di locazione finanziaria e dei beni derivanti da tale attività. Così, gli acquisti di immobili operati dalle società veicolo saranno soggetti ad imposizione secondo le regole ordinarie, mentre le cessioni effettuate dalle società veicolo all’utilizzatore, in caso di esercizio del diritto di riscatto, o a terzi, in caso di risoluzione dei contratti di locazione finanziaria per effetto di inadempimento dell’utilizzatore, sconteranno le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (articolo 35, comma 10-ter.1, del Dl 223/2006).

2) In secondo luogo, l’ultimo capoverso del comma 5 prevede che alle cessioni di immobili effettuate dalla società veicoli si applicano integralmente le agevolazioni previste dall’articolo 35, comma 10-ter.1, del Dl 223/2006. Tale specifica sarebbe ridondante se venisse intesa come limitata ai casi in cui le società veicolo siano cessionarie di immobili oggetto di locazione finanziaria, dato che l’applicazione dell’articolo 35, comma 10-ter.1, del Dl 223/2006 è comunque già garantita per tali casi dal penultimo capoverso sopra richiamato. Il suo significato deve dunque necessariamente essere inteso secondo un’accezione più ampia e, cioè, come riferibile a qualunque cessione di qualunque bene immobile effettuata dalle società veicolo.

Pertanto, in definitiva, le società veicolo acquisteranno immobili scontando le imposte secondo le regole ordinarie, e rivenderanno gli immobili in ogni caso con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Con indubbia convenienza per i soggetti che volessero acquistare immobili da dette società veicolo.