L’alloggio di lusso può avere il superbonus condominiale

Anche le unità immobiliari classificate in categoria catastale A/1, A/8 e A/9 possono fruire del superbonus del 110% per gli interventi sulle parti comuni condominiali, ma non per quelli trainati sulle singole unità. Era questo uno dei chiarimenti tanto attesi, e che le Entrate hanno adesso fornito con la risposta a una Faq pubblicata nell’area tematica dedicata al superbonus del 110% sul sito internet istituzionale dell'Agenzia.

In base al comma 15-bis dell'articolo 119 del Dl 34/2020, le disposizioni dello stesso articolo 119 - che disciplina il superbonus del 110% - non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1 e A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Tale preclusione può forse ricondursi alla scelta legislativa di escludere da una così consistente e generosa agevolazione fiscale gli immobili di maggior pregio e valore economico, dato che nella categoria catastale A/1 rientrano le abitazioni di tipo signorile, nella A/8 le abitazioni in grandi ville con parco e nella A/9 i castelli e i palazzi di eminenti pregi storici o artistici. Si tratta, peraltro, delle stesse categorie catastali escluse dall'agevolazione “prima casa”, perché ritenute, appunto, relative a immobili di lusso (Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Dpr 131/1986).

Secondo le statistiche catastali costituiscono comunque meno dello 0,5% delle unità abitative censite nel gruppo A (esclusi gli A/10).

Unifamiliari di pregio escluse
Tornando al superbonus, è pacifico che, se tali unità immobiliari si configurano come edifici unifamiliari o come unità immobiliari funzionalmente indipendenti all'interno di edifici plurifamiliari, allora ad esse è inevitabilmente precluso l'acceso alla detrazione del 110%, per qualsiasi intervento trainante e trainato.

Se però tali unità immobiliari sono poste in edifici in condominio - fattispecie quanto mai improbabile per i castelli, ma sicuramente ricorrente per le abitazioni di tipo signorile classificate in A/1 (appartamenti di particolare pregio) - allora si pone il dubbio circa l'ammissibilità di tali alloggi al superbonus.

Pensiamo al caso tipico del palazzo in centro storico, in cui gli appartamenti del piano nobile sono in categoria A/1 e quelli inferiori e superiori in altre categorie.

Le Entrate ora chiariscono che «i possessori o detentori delle unità immobiliari cd. di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) possono fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell'edificio in condominio. Tali soggetti, tuttavia, non possono fruire del superbonus per interventi “trainati” realizzati sulle proprie unità, atteso che il comma 15-bis» già richiamato le esclude espressamente dal superbonus.

I possessori/detentori di tali unità, quindi, possono fruire della detrazione del 110% solo per le spese condominiali relative ai lavori agevolabili con il superbonus, per la quota parte di loro spettanza in base alle tabelle millesimali (circolare 24/E/2020, paragrafo 1.1).

Il caso delle ville A/8 bifamiliari
Il paradosso di questo impianto normativo si manifesta chiaramente con le ville di pregio: il legislatore voleva escluderle, prevedendo espressamente che gli immobili classificati A/8 non potessero accedere al superbonus del 110%, ma - come emerso dai quesiti posti all’Esperto Risponde

- esistono diversi casi di ville configurate catastalmente come due unità immobiliari A/8 poste in condominio (con parti comuni e funzionalmente dipendenti), per cui tali super ville in doppio A/8 possono tranquillamente fruire del superbonus per interventi sulle parti comuni condominiali, come il cappotto termico.