La costruzione dell’agriturismo sconta l’Iva al 10%

di Cristina Odorizzi

20 Settembre 2018

Sconta l’Iva al 10% la costruzione, da parte di un imprenditore agricolo, di un fabbricato complesso composto da unità abitative in parte da utilizzare come alloggio e in parte come agriturismo nonché da un garage agricolo da finalizzare all’attività agricola.
È quanto afferma l’agenzia delle Entrate con la riposta all’ interpello n. 4 del 18 settembre . La conclusione a cui giunge l’Agenzia è che tutta la costruzione è soggetta ad aliquota Iva al 10% in quanto e se sussiste una prevalenza abitativa, quale edificio cosiddetto Tupini (articolo 13, legge 408/1949 e legge 1212/1967).
Il caso posto dall’interpellante è quello di un imprenditore agricolo che intende costruire tre appartamenti di cui due da destinare ad attività agrituristica e uno a prima casa del proprietario, nonché un garage da destinare ad attività agricola. Si specifica che tale fabbricato sarà costruito in zona agricola per essere vincolato ad attività agrituristica per almeno dieci anni e che i nuovi appartamenti risulteranno catastalmente come A/2 e il deposito edificio strumentale categoria D/10.
Di fronte a tali elementi, l’agenzia delle Entrate chiarisce in primo luogo che le prestazioni di appalto per la costruzione di un edificio Tupini (inteso in base alla legge di riferimento come edificio a prevalenza abitativa e quindi avente almeno il 51% della superficie fuori terra abitativa e non piu’ del 25% della stessa superficie destinato a negozi):
• se rese nei confronti di committenti che li realizzano alla successiva vendita sono soggette all’Iva al 4%;
• se rese, come in questo caso nei confronti di committenti che non hanno intenzione di venderli sono soggette all’Iva al 10%.
La Risposta all’Interpello quindi riprende l’importante principio posto dalla Circolare 1 del 2 marzo 1994 chiarendo che la realizzazione di edifici a prevalenza abitativa non da vendere merita completamente l’aliquota Iva al 10% in quanto si verte comunque in situazione di costruzione di edifici abitativi (n. 127-quaterdecies, Tabella A, parte III, Dpr 633/1972).
Altro importante punto ripreso e fissato qui dall’Agenzia delle Entrate è quello che ai fini della determinazione dell’aliquota Iva prevale la destinazione catastale dell’immobile. Quindi unità catastalmente abitative (A/2) anche se destinate ad attività agrituristica sono comunque assoggettabili ad Iva ridotta al 10% (Risoluzione 8/E del 14 gennaio 2014 e Circolare 31/E del 30 dicembre 2014).
Da ultimo l’agenzia delle Entrate ha affrontato il tema della modalità di ripartizione delle spese del contratto di appalto di costruzione tra attività agricola, attività agrituristica e sfera privata, al fine della corretta detrazione Iva afferente le attività imprenditoriali.
Nel ricordare che per i beni e servizi in parte utilizzati per operazioni non soggetta ad Iva, non è detraibile la corrispondente quota Iva, l’agenzia delle Entrate chiarisce che ai fini della detrazione le spese devono essere ripartite a seconda dell’effettiva destinazione di ogni unità immobiliare. Tuttavia le Entrate accettano l’applicazione di un criterio di ripartizione dei costi di tipo forfettario o presuntivo quale, ad esempio, quello basato sulle quote millesimali, senza quindi necessariamente doversi adottare un’analitica ripartizione di ogni spesa.
In conclusione quindi la risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 4 del 18 settembre 2018 in applicazione dei principi generali già in precedenza tracciati afferma in sintesi che:
1)La costruzione di un’unità catastalmente abitativa anche se destinata a scopi strumentali (es. agriturismo) è soggetta ad Iva al 10% ((n. 127-quaterdecies, Tab. A, parte III, DPR 633/1972);
2)La costruzione di un edificio a prevalenza abitativa nel significato tecnico della c.d. Legge Tupini, non destinato alla successiva vendita è soggetta ad Iva al 10%. In particolare l’aliquota del 10% si applica su tutto il fabbricato comprese le parti non abitative (non prevalenti);
3)L’Iva relativa alla realizzazione di un agriturismo, anche se catastalmente a destinazione abitativa, è detraibile a condizione che si applichi il regime Iva ordinario;
4) In caso di appalto di costruzione relativo a unità immobiliari in parte destinate a sfera privata (o comunque ad attività non rilevanti Iva) e in parte ad attività imprenditoriali, ai fini della detrazione Iva è necessario distinguere le spese in base a criteri oggettivi, coerenti con la natura dei beni e servizi acquistati, quali ad esempio quello basato sulle quote millesimali.