La perizia di parte ribalta la rettifica basata sull’Omi

La perizia di parte consente di superare la rettifica delle imposte ipocatastali operata dall’amministrazione finanziaria sulla base dei valori Omi. È quanto emerge dalla sentenza 252/18/2020 della Ctr Lombardia.

La vicenda
Il caso esaminato, deciso in senso concorde e favorevole alle due società ricorrenti da parte dei giudici tributari di primo e secondo grado concerneva l’impugnazione di un avviso di liquidazione con cui l’agenzia delle Entrate recuperava maggiori imposte ipotecarie e catastali in virtù di una revisione del valore dell’immobile oggetto di compravendita. La determinazione del prezzo di vendita era avvenuta in forza di due perizie di stima effettuate dal venditore e dal compratore e ai fini della rettifica l’Ufficio aveva utilizzato lo stesso metodo adottato dai periti delle parti private (metodo dei flussi di cassa attualizzati), il quale determina il valore di mercato dell’immobile oggetto di locazione sommando i futuri redditi netti derivanti dall’affitto e attualizzati al momento della stima, ma con diversi tassi di capitalizzazione ed attualizzazione.

La controversia
I primi giudici (sentenza 5128/2018) decidevano di annullare l’avviso di liquidazione sottolineando la generalità e l’astrattezza che caratterizza la stima di valore ricavata dalle quotazioni della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi); secondo la Ctp tali valutazioni trascurano le caratteristiche proprie del bene incidendo sul concreto valore di mercato ed esasperano gli aspetti presuntivi del metodo cash flow adottato nella fattispecie esaminata.

Apparivano, invece, agli interpreti maggiormente attendibili le perizie delle parti private in quanto fondate in modo concreto sul valore di mercato di immobili commerciali di medesime caratteristiche nello stesso contesto urbano. Si appellava l’Ufficio difendendo la liceità del proprio operato in quanto i valori Omi si riferivano alla medesima area urbanistica e il tasso di capitalizzazione applicato era lo stesso di quello indicato dai periti di parte. Tale decisum veniva confermato dai giudici d’appello i quali rimarcano, sul piano probatorio, il maggior grado di attendibilità delle perizie prodotte rispetto ai listini Omi in quanto provenienti da soggetti terzi e indipendenti rispetto alle parti contraenti e redatte, da un punto di vista temporale, prima della stipula della compravendita. D’altra parte, concludono e chiosano i giudici regionali , le quotazioni Omi «non costituiscono tipica fonte di prova ma strumento di ausilio e di comune esperienza, sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima» (Cassazione, sentenza 21569/2016). Non vi era motivo, secondo i giudici, per negare alle parti private la possibilità di offrire una prova contraria che, nel caso esaminato, risultava offerta attraverso le perizie di stima.

I precedenti
I giudici tributari ambrosiani si erano già espressi nello stesso senso della pronuncia in commento e per fattispecie similari . Fra le tante, la stessa Ctr Lombardia con la sentenza n. 3406/2019 del 5 settembre 2019 ha affermato che le stime dell’Omi sono meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggior valore; pertanto, la ripresa fiscale caratterizzata dalla rideterminazione del valore di immobili compravenduti e fondata esclusivamente su tali stime è illegittima se non integrata da ulteriori elementi probatori al fine di poter essere considerate ragionevolmente attendibili; ciò, a maggior ragione, laddove le parti contraenti producano fonti documentali che evidenziavano uno stato di fatiscenza dell’immobile compravenduto.

Un’indicazione in tal senso, sotto forma di avvertenza, è contenuta finanche sul sito dell’agenzia delle Entrate nell’apposita sezione banche dati/quotazioni immobiliari in cui viene precisato che «nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni Omi non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli».