La permuta verso terzi sterilizza il sismabonus acquisti

La permuta verso terzi è incompatibile con lo schema del sismabonus acquisti. È questo, in sintesi, il senso della risposta data dall’agenzia delle Entrate a un contribuente con la risposta a interpello 351/2022. Che, sfavorendo i contribuenti, mette in fuorigioco sia il beneficiario della permuta che il soggetto stipulante.

Il caso riguarda un atto di permuta sottoscritto tra la madre del contribuente e un’impresa di costruzioni. La madre, in questo caso, cedeva in permuta all’impresa un appartamento e, con lo stesso atto, «con effetto traslativo differito al tempo della realizzazione» l’impresa trasferiva un immobile in costruzione, da realizzare attraverso demolizione con ricostruzione, che la madre si impegnava a girare al figlio. Ora il contribuente, beneficiario della permuta, chiede alle Entrate se questa triangolazione sia compatibile con lo schema del sismabonus acquisti.

La risposta è negativa. Va sottolineato, anzitutto, che il fabbricato in questione avrebbe tutte le caratteristiche che consentono di accedere al sismabonus acquisti: è stato oggetto di demolizione e ricostruzione, e ricade in un Comune classificato con rischio sismico 2. Inoltre, l’esecuzione dei lavori ha consentito la riduzione del rischio sismico. Insomma, gli altri proprietari di immobili collocati dell’edificio hanno ottenuto il beneficio.

In questo caso, però, le Entrate spiegano che nel sismabonus acquisti «il soggetto beneficiario dell’agevolazione è il soggetto acquirente delle nuove unità immobiliari che sostiene la spesa relativa al loro acquisto».

Nei casi di acquisto immobiliare stipulato «a favore di terzo», gli effetti «si producono in capo al soggetto terzo al quale le parti attribuiscono il diritto di pretendere l’adempimento del contratto, benché l’acquisto sia stipulato da altri». In altri termini, lo stipulante (in questo caso, la madre del contribuente) sostiene la spesa per l’acquisto dell’immobile e «non appena la cosa viene ad esistenza», è il terzo beneficiario ad acquistare la proprietà dell’immobile.

Per questo motivo, «il terzo beneficiario non possiede i requisiti normativamente previsti per fruire del sismabonus acquisti in questione in quanto, pur essendo acquirente dell’unità immobiliare, non è il soggetto che ha sostenuto la spesa relativa all’acquisto». Non solo. «Il diritto a fruire dell’agevolazione non può maturare in capo al soggetto stipulante (madre dell’istante), atteso che gli effetti reali del contratto si producono direttamente in capo al terzo nel momento in cui il bene viene ad esistenza».