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La registrazione dei preliminari di compravendita non dipende dalla modalità della firma

di Roberto Bellini, direttore generale AssoSoftware

Sono milioni gli atti privati conclusi in Italia ogni anno tra persone fisiche. Di alcuni di questi, la legge prevede la registrazione obbligatoria, come nel caso del compromesso o preliminare di vendita che è, certamente, l’atto più frequente.

Come sa bene chi ha avuto nella vita l’occasione di acquistare un immobile firmando il preliminare, la registrazione dell’atto all’agenzia delle Entrate non è propriamente un’operazione “agile” perché richiede di recarsi fisicamente presso gli uffici territoriali con documenti cartacei, sottoscritti manualmente, dopo aver applicato i bolli e portandosi con sé le ricevute di versamento dell’imposta di registro.

Esiste anche una modalità “digitale” che prevede la consegna dei documenti su supporto Cd/Dvd previa sottoscrizione dei medesimi con firma digitale, ma come sa bene chi opera con i privati, tale modalità di firma è di fatto sconosciuta e inutilizzata dalla stragrande maggioranza delle persone fisiche.

Dell’argomento si è interessata anche AssoSoftware avendo tra i propri associati una società leader nel software per agenzie immobiliari che ha realizzato una soluzione «full digital» per la gestione degli atti privati, compresa la sua registrazione all’agenzia delle Entrate. La soluzione si basa su tecniche di firma elettronica avanzata (di seguito Fea), una firma di più facile utilizzo, prevista dal Cad per la sottoscrizione dei documenti informatici che, in base all’articolo 2702 del Codice civile, assume il valore della forma scritta, con relativa efficacia giuridica.

La problematica sollevata dal socio riguardava però il momento della registrazione agli uffici dell’agenzia delle Entrate, operazione che in questo periodo pandemico può avvenire anche con l’invio di una Pec. La registrazione avveniva per lo più senza difficoltà in molte zone d’Italia, tuttavia diversi uffici territoriali rifiutavano la registrazione adducendo motivazioni in merito alla non correttezza della firma e alla non conformità del formato previsto (Pdf invece di p7m).

Sul valore probatorio della Fea in ambito civilistico ci sono interpretazioni discordanti. Tuttavia, chiaramente, sono problematiche che attengono al rapporto giuridico tra le parti e con i terzi che, quindi, non dovrebbero incidere sulla registrazione dell’atto all’agenzia delle Entrate (così come avviene per gli atti cartacei con firma non autenticata), che si dovrebbe limitare a verificare la leggibilità del documento e il corretto assolvimento degli oneri di pagamento di bolli e imposte di registro.

La questione è stata definitivamente chiarita dalla risoluzione 23/E/2021, nella quale, rispondendo a un caso simile, l’Agenzia conferma che «senza qui entrare nel merito dell’effettiva validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite Fea - problematica di ordine civilistico che, nel caso di specie, non esplica effetti in tema di imposta di registro, ma semmai di opponibilità degli atti tra le parti e nei confronti dei terzi ...omissis... la cui dimostrazione di validità non è incombenza dell’agenzia delle Entrate, va qui confermato -...omissis... - che i sopra menzionati atti sono da sottoporre a registrazione con il versamento della relativa imposta secondo le regole generali».

Il chiarimento è opportuno perché permette di allineare il comportamento degli uffici territoriali sulla registrazione degli atti lasciando alle parti coinvolte la verifica e l’accettazione sulla correttezza della firma.

Ora auspichiamo che a breve l’agenzia delle Entrate possa fare un ulteriore passo in avanti con la registrazione telematica di tali atti, tramite flusso informatico, come già avviene da anni con i contratti di locazione (modello Rli).

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