La Reoco semplifica la gestione di npl da leasing o con ipoteca

Nuove semplificazioni e agevolazioni per favorire la gestione dei crediti deteriorati assistiti da garanzie reali (in particolare, le ipoteche su immobili) o derivanti da contratti di leasing: questa la finalità perseguita con il Dl crescita (34/2019), confermata dalla legge di conversione (58/2019).

Con lo scopo, in particolare, di migliorare le prospettive di incasso del credito ceduto, è stata modificata la disciplina delle Reoco (Real estate owned companies), le “società veicolo”, dette anche Spv (Special purpose vehicles), costituite dalle società che effettuano operazioni di cartolarizzazione: sono pensate quali strumenti specializzati al fine di «acquisire, gestire e valorizzare, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione» i beni immobili e mobili registrati nonché gli altri beni e diritti concessi, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione.

Il Dl 34/2019 dispone, dunque, che la tecnica della cessione “in blocco” (e cioè l’applicazione delle semplificazioni di cui all’articolo 58 del Dlgs 385/1993, il testo unico bancario) può essere utilizzata per il trasferimento alla Reoco dei beni e dei diritti i quali siano oggetto di pegni, privilegi e ipoteche costituiti a garanzia dei crediti cartolarizzati:

sia quando tali beni e diritti vengano considerati, appunto, come un insieme (siano, cioè, ceduti appunto in blocco);

sia quando l’operazione di cessione abbia a oggetto singoli beni e diritti (i quali non vengano, quindi, presi in considerazione in blocco);

È poi disposto che i beni e i diritti trasferiti alla Reoco e le somme in qualsiasi modo derivanti da tali beni e diritti (ad esempio, dei ricavi derivanti dalla loro vendita) costituiscono un “patrimonio separato” rispetto al “patrimonio generale” della Reoco; con la conseguenza che, su detto patrimonio separato, non sono ammesse azioni da parte di creditori diversi dalla società di cartolarizzazione.

La nuova legge concede, inoltre, un ampio apparato di agevolazioni fiscali per incentivare le operazioni delle Reoco. Anzitutto, viene previsto che agli atti e alle operazioni inerenti il trasferimento di beni e diritti alle Reoco si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna): sono compresi in questo ambito gli eventuali accolli di debito, la concessione di garanzie alla società di cartolarizzazione o ad altro finanziatore in relazione all’operazione di cartolarizzazione e i relativi atti di surroga, postergazione, frazionamento, cancellazione e cessione di credito.

Qualora poi la Reoco ceda i predetti beni a «soggetti che svolgono attività d’impresa», le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (200 euro ciascuna), a condizione che l’acquirente dichiari, nel relativo atto di cessione, che intende trasferire i beni in questione entro cinque anni dalla data di acquisto; qualora poi questa condizione non si verifichi, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si rendono dovute dall’acquirente in misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30% nonché gli interessi di mora.

Se, invece, i beni in questione siano ceduti a «soggetti che non svolgono attività d’impresa», le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (200 euro ciascuna) nel caso in cui l’acquirente si trovi nella condizione di avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.

Inoltre, alle Reoco che subentrino in contratti di leasing si applica, con riferimento alla successiva gestione di detti contratti, la disciplina fiscale propria delle società di leasing: ire che le cessioni effettuate dalle Reoco e aventi a oggetto immobili rinvenienti da contratti di leasing risolti o cessati per fatto dell’utilizzatore si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (di euro 200 cadauna).