Lavori sulle parti comuni a fine 2022 ma per gli appartamenti resta giugno

Molte sono le scadenze da ricordare per non perdere il superbonus. Queste scadenze, indicate nella norma, sono poco coordinate tra loro e presentano anche errori (fortunatamente già superati dalla prassi) e dovrebbero essere armonizzate per consentire una più semplice (e certa) applicazione dell’agevolazione.

Proroga generale

La legge di Bilancio 2021 ha prorogato dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022 il termine per beneficiare del super bonus del 110% per l’ecobonus, il sismabonus e le colonnine.

Per il fotovoltaico e i sistemi di accumulo, nell’articolo 119, comma 5, del Dl 34/2020, è ancora scritto che sono agevolate le «spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021». La proroga, invece, sembra confermata nella parte della norma in cui si parla di ripartizione della spesa per il fotovoltaico «in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nel 2022».

Alcuni documenti di prassi, comunque, hanno confermato che la proroga generale al 30 giugno 2022 spetti anche al fotovoltaico e ai sistemi di accumulo (tra le tante, risposte nn. 242, 210, 171 del 2021).

Proroga per i condomìni

Per gli interventi, sia «trainanti» che «trainati», effettuati dai condomìni sulle parti comuni condominiali, le suddette agevolazioni relative al super bonus del 110% spettano anche per le «spese sostenute» (cioè pagate dai condomìni o dal condòmino incaricato) dal primo luglio 2022 al 31 dicembre 2022.

Non è più necessario, quindi, che entro il 30 giugno 2022 venga effettuato almeno il 60% dell’intervento complessivo (in base al Sal e indipendentemente dal pagamento).

Invece, per gli interventi «trainati» sulle singole unità immobiliari del condominio (come, ad esempio, la sostituzione delle finestre dei singoli appartamenti), il termine per sostenere le relative spese (col principio di cassa o di competenza, a seconda della tipologia di contribuente) dovrebbe essere quello generale del 30 giugno 2022, in quanto i singoli condòmini sono soggettivamente agevolati se ricompresi nelle lettere da b) a e) del comma 9, dell’articolo 119 del Dl 34/2020, mentre la proroga generale al 31 dicembre 2022 riguarda solo i condomìni della lettera a).

Questa doppia scadenza (condomìni al 31 dicembre 2022 e condòmini al 30 giugno 2022) comporta dei problemi di coordinamento, in quanto obbliga il singolo condòmino ad effettuare i lavori trainati senza avere la certezza dell’esecuzione dei lavori trainanti, del superamento delle due classi energetiche e/o della presentazione delle asseverazioni all’Enea e/o al Comune (si veda Il Sole 24 Ore del 24 maggio 2021).

Proroga per i proprietari unici

Solo per le persone fisiche, proprietarie uniche o in comproprietà di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate (con parti comuni), il super bonus del 110% spetta anche per le «spese sostenute» dal primo luglio 2022 al 31 dicembre 2022, se alla data del 30 giugno 2022 verranno «effettuati lavori» per almeno il 60% «dell’intervento complessivo» (in base al Sal e indipendentemente dal pagamento).

Non si parla del 60% dell’intervento complessivo «agevolato», quindi, occorre fare riferimento all’ammontare complessivo delle spese riferite all’intero intervento e non all’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione, in sintonia con il calcolo del Sal del 30% necessario per effettuare l’opzione della cessione del credito e dello sconto in fattura (risposta 538/2020).

Proroga per gli Iacp

Gli Iacp potranno beneficiare del super ecobonus del 110% (non il super sismabonus, il fotovoltaico e le colonnine al 110%) anche per le spese sostenute nei primi 6 mesi del 2023 (articolo 119, comma 3-bis del Dl 34/2020).

Ma potranno beneficiare del super bonus del 110% per tutti gli interventi anche per le spese sostenute nel 2023, se alla data del 30 giugno 2023 saranno effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo (comma 8-bis).

Ripartizione della detrazione

Solo per le spese sostenute nel 2022, la detrazione del 110% dovrà essere ripartita in 4 quote annuali, a differenza delle 5 previste per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Per le spese sostenute nel 2023 dagli Iacp, la ripartizione in 4 quote è prevista solo per quelle relative al super ecobonus (non il super sismabonus, il fotovoltaico, l’accumulo e le colonnine al 110%), che saranno sostenute dal primo gennaio 2023 al 30 giugno 2023, grazie alla proroga dell’articolo 119, comma 3-bis. Mentre non vi è alcuna indicazione per la ripartizione delle spese sostenute dagli Iacp nel 2023 (grazie alla proroga a fine 2023 dell’articolo 119, comma 8-bis), relativamente:

1. al super sismabonus, al fotovoltaico, all’accumulo e alle colonnine al 110%, per tutto il 2023;

2. al super ecobonus nel secondo semestre 2023.

LE RISPOSTE AL FORUM CON GLI ESPERTI
Pubblichiamo le prime risposte ai quesiti dei lettori al Forum di Speciale Telefisco. Altre risposte saranno pubblicate online su
www.ilsole24ore.com/forumtelefisco

1. VANI NON RISCALDATI
D. In un edificio nel quale vengono realizzati il cappotto integrale (pareti cielo-terra e copertura) e la sostituzione degli infissi nei singoli appartamenti, ottenendo così il doppio salto di classe energetica, sono ammessi al bonus del 110% anche la sostituzione del portone di ingresso alla scala condominiale, degli infissi lungo la stessa scala e dei portoni delle singole autorimesse? Si tratta di ambienti che evidentemente non sono riscaldati ma che, a lavori compiuti, sarebbero protetti dal cappotto.

R. La risposta è negativa. Come più volte ribadito dall’agenzia delle Entrate (circolare 24/E/2020, paragrafo 2.1.1; guida Entrate «Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico - Marzo 2019», pagina 13), nonché dall’Enea, «anche nel caso degli infissi, è agevolabile soltanto la sostituzione di quelli che delimitano il volume riscaldato rispetto all’esterno o a spazi non riscaldati». Pertanto, gli infissi indicati dal lettore non sono agevolabili al 110 per cento.
Alessandro Borgoglio

2. PROPRIETARIO UNICO
D. Un edificio è composto da 12 appartamenti e tre negozi. Tutti gli immobili appartengono in comproprietà a quattro fratelli. Per poter accedere al superbonus 110% è sufficiente che un fratello ceda la proprietà di un solo negozio rimanendo comproprietario di tutti gli altri immobili?

R. La risposta è affermativa. La situazione delineata è quella relativa all’edificio in comproprietà tra più persone fisiche, per cui l’articolo 119, comma 9, lettera a) del Dl 34/2020 prevede il superbonus solo fino a un massimo di quattro unità immobiliari (pertinenze escluse). L’unica soluzione adottabile per godere della maxidetrazione è quindi quella di costituire un condominio minimo con due proprietari distinti.
Elisa De Pizzol

3. CONTENZIOSO
D. Esistono incompatibilità tra la fruizione dell’agevolazione “superbonus 110%” e la presenza di controversie tributarie (presso le Commissioni tributarie territoriali o presso la Corte di cassazione) in capo al medesimo soggetto che intende fruirne?

R. Non vi sono norme che stabiliscono che in caso di pendenze fiscali con l’Erario – a prescindere dall’importo – è inibita la fruizione degli incentivi fiscali relativi al superbonus. Né, in particolare, l’articolo 121 del Dl 34/2020 pone alcun limite e/o condizione con riguardo alle alternative relative alla cessione dei crediti o allo sconto in fattura.

Francesco Paolo Fabbri