Le stime Omi da sole non bastano a modificare i valori immobiliari dichiarati

Le stime dell’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) sono meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggior valore; pertanto, la ripresa fiscale caratterizzata dalla rideterminazione del valore di immobili compravenduti e fondata esclusivamente su tali stime è illegittima se non integrata da ulteriori elementi probatori al fine di poter essere considerate ragionevolmente attendibili. Ciò, a maggior ragione, laddove le parti contraenti producano fonti documentali che evidenziavano uno stato di fatiscenza dell’immobile compravenduto.
Questo il principio che emerge dalla sentenza della Ctr Lombardia 3406/2019 del 5 settembre 2019.

Il caso

La controversia in commento , giunta all’attenzione dei giudici tributari ambrosiani, concerneva l’impugnazione da parte di acquirente e venditore di un avviso di liquidazione con cui l’agenzia delle Entrate recuperava le maggiori imposte, ipotecaria e catastale, in seguito alla rideterminazione del valore di immobili compravenduti ( nel caso di specie porzioni di proprietà consistenti in uffici e posti auto). La valutazione dell’Ufficio era essenzialmente fondata sulle stime Omi e su altre fonti ( fra cui il Borsino Immobiliare) con riferimento specifico alla zona urbana in cui l’immobile era situato, considerando i valori medi e applicando un coefficiente di maggiorazione previsto per lo stato di conservazione “ottimo”; proprio su tale aspetto le parti contraenti, già nella fase di accertamento con adesione conclusasi negativamente, evidenziavano lo stato di fatiscenza dell’immobile, bisognoso di radicali interventi di manutenzione, nonché le condizioni di degrado del contesto urbano in cui l’immobile era situato. La Ctp confermava parzialmente la legittimità dell’atto impugnato in quanto non fondato solo sulle stime Omi ma anche su altre fonti ma adeguava la rettifica dell’Ufficio a quella da quest’ultimo proposta nel procedimento di adesione in quanto il valore proposto nella fase antecedente a quella processuale era da considerarsi « idoneo a valorizzare i profili di degrado urbano specifico del contesto circostante, documentati dai ricorrenti, dei quali i valori dei listini considerati possono non avere avuto adeguata considerazione»; veniva altresì “ bocciata” la perizia di parte in quanto non appariva idonea a sovvertire i risultati dell’accertamento…considerando il suo grado di sommarietà, la sua non analiticità e la sua risalenza a oltre due anni dopo la vendita.

La riforma

La Ctr non concorda con l’iter motivazionale seguito dai giudici di prima istanza i quali non hanno tenuto in considerazione che le stime dell’Omi sono meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggior valore, per questo motivo devono essere integrate da altri elementi probatori per poter essere considerate ragionevolmente attendibili (sentenza n. 21569 del 26 ottobre 2016).

Dirimente, poi, per il Collegio l’esistenza di un altro atto di compravendita stipulato fra le stesse parti circa un anno prima rispetto a quello oggetto di rettifica, evidenziato dallo stesso Ufficio nel contraddittorio, con caratteristiche speculari (stesso complesso immobiliare, stessa metratura e con alcuni posti auto) , alienato con un valore sì superiore rispetto all’atto di compravendita ma certamente inferiore a quello accertato, considerato pertanto dai giudici maggiormente rappresentativo del valore di mercato di immobili analoghi a quello oggetto della controversia in esame.

I giudici regionali concludono quindi per la riforma parziale della sentenza di primo grado «non avendo l’Ufficio utilizzato le affermazioni e la relativa documentazione presentata dai ricorrenti, definendo lo stato conservativo dei cespiti oggetto di controllo “”Ottimo”, seppure in presenza di fonti documentali scritte e fotografiche che ne evidenziavano uno stato di fatiscenza».

Osservazioni

La stessa Ctr lombarda si era espressa recentemente in un caso di rettifica del valore di cessione di un immobile compravenduto ( sentenza 4490/2018) accreditando la produzione documentale offerta dalla contribuente ( fotografie, perizie, preventivi per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria) che dimostravano come lo stato di conservazione dell’unità compravenduta non poteva assolutamente considerarsi “ normale”, così giustificandosi il ribasso del prezzo di vendita anche in virtù dei numerosi lavori di ristrutturazione necessari ed eseguiti ( come da fatture prodotte). La Ctp di Milano (sentenza 519/2017) si pronunciava ritenendo sia che i valori Omi , pur non costituendo fonte di prova, rappresentano un utile strumento di ausilio per la determinazione del valore venale del bene nonché che in detta valutazione occorre fare riferimento non solo alla sua ubicazione ma altresì alle sue caratteristiche concrete, quale lo stato di conservazione. È utile rammentare che la stessa agenzia delle Entrate, nella pagina dedicata all’informativa sul servizio di consultazione della banca dati Omi chiarisce che «nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni Omi non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli».

Ctr Lombardia, sentenza 3406/2019