Leasing, il conduttore moroso versa l’Imu fino alla riconsegna

In caso di contratto di leasing risolto per inadempimento del conduttore, la soggettività passiva Imu torna alla società di leasing solo dopo la materiale riconsegna dell’immobile. La Ctr Lombardia 4718/3/2021 (presidente Sacchi, relatore Chiametti) si pone così in chiara controtendenza rispetto all’orientamento ormai univoco della Cassazione.

Ai fini Imu, in caso di contratto di leasing, il soggetto passivo, in deroga alle regole generali, è l’utilizzatore per tutta la durata del contratto. Il problema è individuare il soggetto passivo nell’ipotesi in cui il contratto si risolve per morosità del conduttore. Secondo la tesi dei Comuni, in questo caso l’imposta deve essere imputata immediatamente in capo alla società di leasing. Secondo queste ultime, invece, a tale scopo occorrerebbe la materiale restituzione del bene da parte dell’utilizzatore. Fino ad allora, l’Imu resterebbe a carico del conduttore.

La corte di Cassazione, dopo una iniziale incertezza, che ha condotto a un’isolata pronuncia favorevole agli utilizzatori, ha costantemente accolto la tesi dei Comuni (tra le tante, si veda la Cassazione n. 41390/2021).

In particolare, contrariamente a quanto sostenuto dalla Ctr Lombardia, è stato rilevato come il presupposto dell’Imu non richieda un potere di disposizione di fatto del bene, ma si fondi sulla mera titolarità giuridica dell’unità immobiliare. Per questo motivo, è stato tra l’altro affermato che il tributo è dovuto, ad esempio, sulle aree oggetto di occupazione d’urgenza, in pendenza di esproprio, oppure sugli immobili occupati abusivamente (Cassazione 1596/2022).

In questo senso, dunque, la norma riferita alle unità in leasing si atteggia come un criterio di carattere eccezionale che, pertanto, non può che applicarsi solo in vigenza di un valido contratto di locazione finanziaria. La giurisprudenza di Cassazione ha altresì fatto notare che la soggettività passiva Imu si trasferisce al conduttore anche per i contratti che hanno a oggetto immobili da costruirsi, così avvalorando l’opinione che, ai fini in esame, il possesso materiale del bene non rileva, mentre è decisiva la “pendenza” di un contratto di leasing.

Secondo la tesi della Ctr, permanendo l’obbligo di restituzione del bene in capo all’utilizzatore, il leasing non potrebbe ritenersi risolto. Senonchè, è stato al contrario osservato, in proposito, che si è a cospetto di un effetto “postumo” del contratto che comprova l’avvenuta risoluzione dello stesso. Tanto più che, a causa dell’inadempimento dell’utilizzatore, questi non può più esercitare le facoltà negoziali, quale, ad esempio, l’esercizio del diritto di riscatto.

Sembra, quindi, più corretto affermare, alla luce proprio dei fondamentali del tributo, che il ripristino della soggettività passiva della società di leasing consegua ope legis alla risoluzione del contratto, senza che rilevi la materiale riconsegna del bene.