Leasing immobiliare, il valore di mercato trascina fiscalmente i ricavi

In un contratto di leasing immobiliare la circostanza che l'utilizzatore/acquirente abbia determinato la base imponibile ai fini delle imposte ipotecaria e catastale secondo le indicazioni contenute nella circolare agenzia Entrate 12/E/2007 - vale a dire prezzo di riscatto del bene aumentato dei canoni periodici al netto della componente finanziaria - esplica effetti anche sulla società di leasing cedente il bene laddove tale valore sia inferiore al valore di mercato, così come rilevabile dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi).
È questa la conclusione che emerge da talune iniziative delle agenzie delle Entrate competenti nei riguardi di società di leasing che in annualità pregresse avevano stipulato contratti di locazione immobiliare giunti a regolare conclusione con esercizio del relativo riscatto ai valori prefissati contrattualmente.
A partire da tali valori era stata applicata la semplificazione introdotta con la circolare 12/E/2007 citata salvo subire un accertamento ai fini delle imposte ipotecaria e catastale per presunto disallineamento con i valori di mercato al momento della cessione, elemento principale laddove si verta in materia di imposte indirette. La parte acquirente/ex utilizzatore in sede contenziosa può evidentemente aver assunto la propria autonoma decisione di accettare il rilievo dell'Amministrazione ma, nel caso di adesione, ciò costituisce presupposto per l'Agenzia per avviare un ulteriore accertamento nei confronti della società di leasing ai fini delle imposte dirette e dell'Irap per presunta omessa scritturazione di ricavi dovuta al maggior valore di mercato rispetto a quelli contrattuali sulla cui base sono avvenute le registrazioni contabili.
Tale indirizzo trova riscontro non tanto nelle disposizioni contenute nel Tuir - si vedano gli articoli 85 e seguenti - ma nelle ripetute sentenze della Cassazione secondo cui «l'Amministrazione Finanziaria è legittimata a procedere in via induttiva all'accertamento del reddito (...) sulla base dell'accertamento di valore effettuato in sede di applicazione dell'imposta di registro» (Cassazione ordinanza 2/04/2013 n. 8010). Ancor più la stessa Cassazione ribadisce che è «onere probatorio del contribuente superare la presunzione di corrispondenza del prezzo incassato con il valore di mercato accertato» (vedi sentenza sopra) e che «non sono sufficienti le sole scritture contabili per confutare la presunzione di corrispondenza tra il valore accertato ai fini dell'imposta di registro ed il corrispettivo rilevante ai fini delle imposte dirette» (Cassazione n. 22793/2010).
Escludendo dal nostro dibattito la casistica di false scritturazioni e/o fatturazioni, ove si convenisse con la fattispecie sopra descritta si giungerebbe ad ipotizzare la inattendibilità del bilancio della società di leasing laddove - come detto - non risultassero iscritti i ricavi secondo i criteri Ias introdotti con il Dlgs n. 38/2005. Si ricorda in particolare, come a far tempo dall'1 gennaio 2008, grazie alle disposizioni contenute nella legge 244/2007, sia stata data valenza fiscale alle scritturazioni effettuate in base ai principi contabili internazionali - vedi "derivazione rafforzata" per Ires e cosiddetta "presa diretta" per Irap - come confermato dall'Amministrazione con circolare n. 7/E/2012. Detto altrimenti, dal momento che il principio Ias 17 fissa metodologie di iscrizione del credito presso la società erogatrice non compatibili con le affermazioni contenute nelle pronunce della Cassazione, è evidente che anche i presupposti a fondamento della circolare n. 12/E/2007 andrebbero riportati al contesto bilancistico attuale ed ai contenuti dell'articolo 83 del Tuir e pertanto una presunzione semplice quale è quella in discussione non potrebbe costituire elemento sufficiente per disattendere le scritture contabili Ias.