Nei singoli appartamenti solo lavori «trainati» per il 110%

È ormai tutto pronto per gli interventi al 110% sugli alloggi, dopo la pubblicazione dei decreti del Mise su requisiti e asseverazioni, il provvedimento delle Entrate 283847/2020 sull’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura e, soprattutto, la circolare 24/E/2020 con cui è finalmente arrivata la conferma delle Entrate sull’utilizzabilità del 110% in relazione agli interventi “trainati” sui singoli appartamenti condominiali, in presenza di interventi “trainanti” sulle parti comuni condominiali. Conferma senza la quale si sarebbe rischiato addirittura di escludere qualsiasi lavoro al 110% sui singoli alloggi.

L’articolo 119, comma 1, del Dl 34/2020, convertito in legge 77/2020, che elenca gli interventi “trainanti” la detrazione al 110% non include espressamente lavori sui singoli appartamenti, perché, come si desume anche dall’indicazione differenziata dei limiti di spesa: la lettera a) si riferisce al cappotto termico sull’involucro «dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno», cosa che non è (in genere) l’appartamento condominiale; la lettera b) si riferisce alla sostituzione degli impianti di riscaldamento centralizzati «sulle parti comuni degli edifici»; e la lettera c), infine, riguarda la sostituzione degli impianti di riscaldamento con «interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».

Non restano, allora, che gli interventi “trainati” per beneficiare del 110% sul singolo alloggio: per poter accedere al superbonus, però, questi interventi devono essere «eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1», ovvero quelli “trainanti” già descritti (comma 2 dell’articolo 119).

L’intreccio dei lavori

Secondo un’interpretazione condivisa circolata in queste settimane, l’esecuzione di un intervento “trainante” di cui all’articolo 119, comma 1, del Dl 34/2020, da parte di un condominio, automaticamente trascina la detrazione al 110% anche per i lavori “trainati” di efficienza energetica qualificata di cui all’articolo 14 del Dl 63/2013, richiamato dall’articolo 119, comma 2, del Dl 34/2020, effettuati, però, non dal condominio, ma dai singoli condòmini sui loro appartamenti: il caso tipico può essere quello del condominio che effettua il cappotto termico su tutto l’edificio condominiale, a cui si potrebbe “accompagnare” la sostituzione delle finestre comprensive di infissi delle singole unità immobiliari (o di talune di esse), sempre al 110%, da parte dei singoli condòmini.

La norma si limita a imporre la condizione della contestualità dei lavori - trainanti e trainati - ma non impone l’obbligo che l’intervento trainante e quello trainato al 110% debbano essere eseguiti dallo stesso soggetto - condominio o condòmino; per cui sembra potersi ammettere che l’intervento trainante eseguito dal condominio trascini automaticamente al 110% quello trainato fatto dal condòmino.

I chiarimenti interpretativi

L’agenzia delle Entrate, con la guida “Superbonus 110%”, pubblicata a luglio scorso, ha confermato tali conclusioni, chiarendo al punto 12 delle Faq che chi vive in condominio potrà fruire del superbonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%; l’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto, inoltre, ad effettuare su ogni singola unità immobiliare gli interventi previsti dall’ecobonus quali, per esempio, la sostituzione degli infissi e la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente.

Ancora più chiara è l’indicazione in tal senso contenuta nel paragrafo 2 della circolare 24/E/2020, laddove le Entrate, elencando gli interventi ammessi al superbonus, hanno richiamato quelli «su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati)»: in sostanza, sugli alloggi condominiali si può usufruire del 110% solo con gli interventi trainati di risparmio energetico qualificato.

In questo modo le Entrate hanno superato le diverse conclusioni a cui sono pervenute per il “bonus mobili”, per il quale era stato puntualizzato che l’esecuzione di lavori di ristrutturazione sulle parti comuni condominiali non consente ai singoli condòmini, che fruiscono pro-quota della relativa detrazione, di acquistare con l’agevolazione gli arredi per la propria unità immobiliare (circolare 29/E/2013, punto 3.2).

Casi particolari

C’è poi l’eccezione degli appartamenti condominiali posti al piano terra che, oltre ad essere funzionalmente indipendenti, siano anche dotati di «uno o più accessi autonomi dall’esterno» (non necessariamente sulla pubblica via): questi si potrebbero considerare come quelle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari ammesse sia dalla lettera a) che c) del comma 1 ai rispettivi interventi “trainanti” al 110% (cappotto termico e sostituzione di impianto di riscaldamento) per cui rileva soltanto l’unità immobiliare (e non l’intero edificio condominiale) ai fini del computo del 25% della superficie disperdente lorda e dell’incremento di due classi energetiche attestato da Ape ante e post intervento.