Niente 110% sulle parti comuni se il proprietario è unico

Ora il quadro normativo è completo, le banche non hanno più scuse e la parola passa al mercato delle imprese, delle proposte per i lavori di riqualificazione energetica e delle trattative sulla cessione del credito o lo sconto in fattura. Con la circolare 24/E/2020 le Entrate hanno dato i primi, importanti, chiarimenti.

LA VILLETTA/ Definito l’edificio «unifamiliare»

L’edificio unifamiliare, per le Entrate, è definito dall’espressione indicata nel decreto del Mise di recente emanato, e cioè: «Un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare».

CASA «AUTONOMA»/ Indipendenza funzionale

Altro aspetto fondamentale è capire cosa si intenda per unità immobiliare «funzionalmente indipendente» Per l’Agenzia un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata, tra l’altro, di un «accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva». Quindi l’importante è che ci sia almeno un accesso così, non che sia l’unico. È il caso, abbastanza frequente in città, dei negozi e laboratori artigiani al piano terra degli edifici condominiali ormai trasformati in loft o abitazioni, tutti dotati due accessi: uno in cortile su spazio comune e uno diretto su strada.

Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (per esempio il tetto).

CONDOMINIO/ Quando manca l’amministratore

Le Entrate, che infatti citano il Codice civile, hanno precisato che il condominio esiste anche senza «costituzione» ufficiale e, per beneficiare del superbonus sulle parti comuni, i condòmini che, non avendone l’obbligo (cioè quando sono meno di nove), non abbiano nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In questi casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

PARTI COMUNI/ Unico proprietario escluso dal bonus

Secondo l’agenzia delle Entrate, poi, la norma agevolativa del superbonus fa riferimento espressamente ai «condomìni» e non alle «parti comuni» di edifici, pertanto, «l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica». Per questo motivo, il super bonus «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti». Questo chiarimento è in contrasto con le risposte 22 maggio 2020, n. 137 e 139, e 22 luglio 2019, n. 293, che hanno concesso l’agevolazione sugli interventi su parti comuni non condominiali, finalizzati sia al sisma che all’ecobonus (articolo 14, comma 2-quater.1, Dl 63/2013), nonostante la relativa norma la limitasse espressamente ai lavori «su parti comuni di edifici condominiali». L’unica soluzione, a questo punto, è cedere almeno un’unità immobiliare a un altro soggetto.

INTERVENTI «TRAINANTI»/ Esclusi tutti quelli fuori tempo

Se il contribuente ha sostenuto spese per interventi trainanti (come il cappotto termico) a marzo 2020 e, quindi, non ammesse al superbonus, non potrà beneficiare del 110% neanche per le spese sostenute per la sostituzione delle finestre o per l’installazione di impianti fotovoltaici (interventi trainati) anche se i relativi pagamenti siano effettuati dopo il 1° luglio 2020.