Nuda proprietà a termine con valore esorbitante

L’assurdità provocata dall’abbassamento del saggio dell’interesse legale non si ferma al calcolo della base imponibile della rendita vitalizia, ma produce altri guai. Ad esempio, nel caso della rendita perpetua e dell’usufrutto a tempo determinato.
La rendita è una prestazione periodica, di solito avente a oggetto una somma di denaro. Può essere costituita a titolo gratuito (ad esempio, mediante una donazione) o a titolo oneroso, ad esempio quale corrispettivo dell’alienazione di un immobile. Nel primo caso si assolve l’imposta di registro, nel secondo caso, l’imposta di successione o donazione.
La rendita può essere costituita per un tempo determinato, per tutta la vita del soggetto cui deve essere corrisposta o in perpetuo (la rendita perpetua è però sempre redimibile dal debitore, il quale può riscattarla).
La rendita perpetua
La base imponibile della rendita perpetua si calcola moltiplicando l’annualità (in ipotesi: 24mila euro) per 10mila: ne esce l’assurdo risultato di 240milioni.
Talmente incredibile da non necessitare di commenti.
La rendita a tempo determinato
Se Tizio si obbliga di corrispondere a Caio una rendita di 24mila euro all’anno per 10 anni, la base imponibile è di 239.880 euro (24mila x 9,995 ) ; se la rendita è promessa per 20 anni, la base imponibile è di 479.496 euro (24mila x 19,979) . Qui, il risultato è accettabile.
L’usufrutto vitalizio
Il calcolo del valore dell’usufrutto si effettua partendo dal valore della piena proprietà del bene oggetto di usufrutto (in ipotesi 200mila euro) e poi eseguendo due moltiplicazioni: dapprima per il saggio dell’interesse legale (200mila x 0,01 %) e poi per il coefficiente relativo all’età dell’usufruttuario ricavabile dal prospetto allegato al testo unico dell’imposta di registro (nel 2021, per un usufruttuario 60enne, detto coefficiente è pari a 6mila).
Pertanto, il valore dell’usufrutto in questione è pari a 200mila x 0,01% x 6mila = 120.000 euro. Il valore della nuda proprietà si calcola per complemento, sottraendo il valore dell’usufrutto (pari a euro 120mila) al valore della piena proprietà (euro 200mila), ottenendosi il risultato di 80mila euro.
Detto in altre parole, il valore di un usufrutto vitalizio di un 60enne è pari al 60 per cento del valore della piena proprietà. Per un 50 enne il valore dell’usufrutto sale al 75 per cento; per un 70enne scende al 40 per cento.
L’usufrutto a tempo determinato
In questo caso si torna all’assurdità, in quanto il calcolo della base imponibile di un usufrutto a tempo determinato si effettua attualizzando la fruttuosità del valore che l’usufruttuario percepisce nel tempo di durata del suo diritto. E, se detta fruttuosità è determinata con tassi di interesse microscopici, il calcolo impazzisce.
Si ipotizzi, ad esempio, un usufrutto temporaneo su un bene del valore di 200mila euro:
se l’usufrutto dura 5 anni, il valore imponibile è di 99,98 euro (200mila x 0,01% x 4,999 ), mentre la nuda proprietà avrebbe un valore di 99.900,02 euro;
se l’usufrutto dura 10 anni, il valore imponibile è di 199,90 euro (200mila x 0,01% x 9,995), mentre la nuda proprietà avrebbe un valore di 199.800,10 euro;
se l’usufrutto dura 20 anni, il valore imponibile è di 399,58 euro (200mila x 0,01% x 19,979), mentre la nuda proprietà avrebbe un valore di 199.600,42 euro.
Insomma, si nota con evidenza che l’usufrutto vale troppo poco e la nuda proprietà ha un valore eccessivo. Non è possibile che valga solo 400 euro la compressione per 20 anni di un bene del valore di 200mila euro.