Nuovo sconto prima casa se la precedente è inidonea

Se si acquista un’abitazione, l’ottenimento dell’agevolazione prima casa non è ostacolato dal fatto che l’acquirente sia già proprietario di un appartamento, comprato avvalendosi del medesimo beneficio fiscale, qualora si tratti del prepossesso di una casa oggettivamente inidonea all’uso abitativo (nel caso specifico, è un appartamento situato nel grattacielo andato a fuoco a Milano nell’agosto 2021).

Lo afferma l’agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 956-2920/2021, che dunque segna una decisa svolta sulla controversa questione se il prepossesso di un’abitazione inidonea impedisca l’avvalimento dell’agevolazione prima casa; problema che si pone in quanto la legge subordina l’ottenimento del beneficio a una serie di condizioni, tra le quali la non possidenza:

• di un’abitazione nel medesimo Comune in cui è ubicata la casa oggetto del nuovo acquisto;

• nell’intero territorio nazionale, di un’altra abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa.

L’amministrazione ha tenuto sul punto un atteggiamento curioso: accanto a una netta chiusura (circolare n. 1/E/1994, risoluzioni n. 311657/1989 e n. 86/E/2010 e risposta a interpello 378/2019) e a una eccezionale apertura, a causa dell’accadimento di un terremoto (risoluzione 107/E/2017), vi è da notare che nelle istruzioni alla compilazione della dichiarazione di successione (provvedimento delle Entrate 728796/2019) è stato scritto che se il beneficiario dell’eredità, al momento dell’apertura della successione, «si trova in una ipotesi di inidoneità oggettiva (inagibilità) all’utilizzo abitativo dell’immobile posseduto per il quale ha già usufruito dell’agevolazione prima casa, può richiedere di usufruire nuovamente dell’ agevolazione prima casa sull’immobile ad uso abitativo caduto in successione».

La Cassazione, invece, seppur un po’ ondeggiando, ha intrapreso da anni un deciso orientamento (gli ultimi casi sono le decisioni n. 5051 e 22560 del 2021) secondo il quale, a certe condizioni, la prepossidenza di un’abitazione inidonea non ostacola l’avvalimento dell’agevolazione prima casa se si effettua un nuovo acquisto. In particolare, nella giurisprudenza di legittimità è stato sancito che l’inidoneità può essere conseguente sia a fattori «soggettivi» che a fattori «oggettivi», di qualsiasi natura e specie. Pertanto:

• sotto il profilo oggettivo, l’inidoneità potrebbe conseguire al fatto che la casa sia (a causa della mancanza o della rottura di impianti o servizi) o diventi (ad esempio, a causa di intemperie o di disastri) inagibile o fatiscente;

• sotto il profilo soggettivo, inidonea potrebbe essere una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei famigliari del contribuente in questione o troppo grande a causa della loro diminuzione; oppure potrebbe essere inidonea una abitazione prima tranquillamente utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile (a causa di essere ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore) a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione; inidonea potrebbe essere anche una casa che si renda inutilizzabile a causa della distanza dal luogo di studio o di lavoro del contribuente.

Nell’ambito della inidoneità oggettiva rientra, inoltre, il caso «inidoneità giuridica» e cioè quello della abitazione sulla quale il contribuente non abbia un diritto che non ne comporti «il potere di disporne come abitazione propria» (sono le parole della Cassazione nella decisione n. 21289/2014), come accade nell’ipotesi dell’abitazione locata a terzi.