Pertinenza dell'abitazione principale tassabile se ceduta separatamente

Plusvalenze derivanti dalla cessione, nel quinquennio, di pertinenze dell'abitazione principale soggette a tassazione se cedute separatamente dall'abitazione principale.

In tema di redditi diversi, di cui all'art. 67 Tuir, una particolare tipologia di reddito riguarda la cessione di immobili, ossia di terreni e di fabbricati. In presenza, infatti, della cessione di un fabbricato, vale anche la regola che se per la maggior parte del periodo di possesso il fabbricato è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o di suoi familiari, la cessione non genererà mai plusvalenza tassabile.

In merito alla plusvalenza realizzata dalla cessione a titolo oneroso di un fabbricato, è di recente intervenuta l'agenzia delle Entrate con l'interpello n. 83 del 22 novembre 2018, attraverso il quale è stato analizzato il trattamento fiscale della plusvalenza realizzata dalla cessione di un box auto, pertinenza dell'abitazione principale, entro il limite quinquennale di possesso dello stesso.

L'Agenzia fa preliminarmente presente che l'articolo 817 c.c. definisce le pertinenze come «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima».

Ciò premesso, e evidenziando altresì che l'articolo 818 c.c. stabilisce, salvo diverse disposizioni, che alle pertinenze va applicato il medesimo regime giuridico stabilito per la cosa principale, viene fatto presente che in tema di redditi diversi, di cui all'articolo 67 Tuir, vengono assoggettati ad imposizione «i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative», presumendo che l'attività speculativa sia presente nel caso in cui, tra l'acquisto o la costruzione dell'immobile e la data della sua cessione, intercorra un periodo non superiore a cinque anni.

Poichè la cessione dell'abitazione principale non genera comunque plusvalenza tassabile, se, in caso di cessione prima dei cinque anni, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione, essa è stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, le pertinenze sono destinate al medesimo trattamento qualora vengano cedute assieme alla abitazione principale stessa.

Pertanto, ragionando al contrario, nel caso in cui la pertinenza, ossia, nella fattispecie specifica, il box auto, venga ceduta separatamente dall'abitazione principale e prima del trascorrimento del quinquennio, la plusvalenza eventualmente generata è soggetta a tassazione, in base all'articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir, non essendo rilevante la sua destinazione a pertinenza della abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto, o la costruzione, e la cessione stessa.

L'agenzia delle Entrate, "per completezza", ricorda che in base a quanto disposto dall'articolo 1, comma 496 della legge 266/2005, in caso di cessione anche delle pertinenze di un fabbricato, è possibile esercitare l'opzione, in fase di redazione dell'atto notarile, «per un sistema alternativo di tassazione rispetto a quello previsto dal richiamato art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir», che prevede l'applicazione, sulla plusvalenza realizzata, di un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito, nella misura del 20 per cento.