Plusvalenza imponibile al rogito se il terreno è pagato prima

La plusvalenza derivante dalla cessione di terreni edificabili diviene imponibile secondo il principio di cassa e, quindi, nel periodo d’imposta in cui si verifica la percezione del corrispettivo. Ma se il pagamento avviene prima della stipula dell’atto di trasferimento del bene, come al compromesso, allora, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza, assume rilevanza la data dell’atto notarile. È questo il principio desumibile dall’ordinanza 2154/2020 della Cassazione.

In base all’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, sono redditi diversi, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Il successivo articolo 68, comma 1, stabilisce, poi, che tali plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Secondo i giudici di legittimità, nella cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, l’imponibilità della plusvalenza è regolata dal principio di cassa, in base all’articolo 68 sopra ricordato, ma il momento impositivo richiede anche l’effetto traslativo del negozio, al quale si àncora la definitività della operazione e della conseguente plusvalenza, sicché al principio di cassa è informata altresì l’ipotesi del pagamento dell’intero corrispettivo nella vigenza di un contratto preliminare, dovendosi ritenere, in tal caso, che la tassazione della plusvalenza coincida con il contratto definitivo non in ragione del diverso principio di competenza, ma perché il pagamento avvenuto in epoca anteriore al trasferimento del bene era ancora insufficiente nella vigenza dei soli effetti obbligatori del preliminare (Cassazione 17960/2013).

In altri termini - si legge nella pronuncia 2154/2020 - deve essere considerato il momento di conclusione del contratto di vendita, nel quale sorge il diritto al pagamento del corrispettivo, poiché la tassazione non ricade sull’atto, né, tantomeno, sul suo effetto traslativo, bensì sul reddito che ne viene ricavato in termini di plusvalenza.

Nel caso esaminato, l’Ufficio aveva accertato la plusvalenza nell’anno d’imposta 2000, atteso che, secondo quanto indicato in atti, in tale anno sarebbe stato anticipatamente incassato il corrispettivo per la cessione, rispetto al contratto definitivo di vendita stipulato soltanto nel 2001. Per il contribuente, però, ad avere rilevanza era, appunto, l’anno successivo, in cui effettivamente era stato stipulato l’atto di trasferimento del terreno edificabile.

La Cassazione ha dato ragione al contribuente, ma con singolari motivazioni: posti come premessa i principi sopra illustrati, infatti, i supremi giudici avrebbero dovuto stabilire che il pagamento anticipato del corrispettivo rispetto all’atto notarile non avrebbe avuto alcun rilievo ai fini del momento impositivo, mentre hanno stabilito che l’avvenuto pagamento anticipato non era stato provato e, quindi, il momento di conclusione del contratto di cessione del terreno (anno 2001) era l’unico dal quale ricavare l’insorgenza del diritto al pagamento e, quindi, del reddito tassabile ai fini della plusvalenza.