Prima casa senza tasse: più tempo agli under 36 ma attenzione all’Isee giusto

Sei mesi in più per il fisco amico degli under 36 che acquistano la casa: la legge di Bilancio ha infatti allungato fino al 31 dicembre (dal precedente 30 giugno) l’agevolazione che azzera le imposte dovute per compravendita “prima casa” e mutuo stipulati da persone che non hanno compiuto 36 anni, purché abbiano un Isee non superiore a 40mila euro annui (articolo 64, commi 6-8, Dl 73/2021, prorogato dall’articolo 1, comma 151, legge 234/2021). L’agenzia delle Entrate aveva fornito chiarimenti sul tema con la circolare 12/E del 14 ottobre 2021. Vediamo dunque come funziona lo sconto per tutto il 2022.

La legge concede l’agevolazione a chi compra nel 2022 e che per tutto il 2022 abbia non più di 35 anni. Così, se Tizio stipula in marzo 2022 e compie 36 anni nel dicembre 2022, l’agevolazione non spetta, mentre compete se Tizio stipulasse nel giugno 2022 e compisse 36 anni nel gennaio 2023.

Se il venditore è un soggetto che non applica l’Iva (come accade nella vendita “tra privati”), imposte e tasse sono del tutto azzerate.

Se, invece, il venditore fattura con Iva (è il caso dell’impresa costruttrice), la compravendita è soggetta a imposta di bollo e a tasse ipotecarie per complessivi euro 320; l’Iva (4% sul prezzo) deve, come sempre, esser pagata al venditore, ma il compratore under 36 matura un credito d’imposta di pari importo, che non è rimborsabile, ma che può essere variamente speso e, cioè, ad esempio:

per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto (anche nello stesso periodo d’imposta);

per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Quando si finanzia l’acquisto della “prima casa” con il mutuo, sulla somma erogata la banca trattiene lo 0,25% a titolo di imposta sostitutiva. L’agevolazione under 36 consente di cancellare anche questa imposta.

L’indicatore da considerare è quello calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), il tutto rapportato al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (per tale si intende quello risultante dall’anagrafe; non c’entra nulla in questo caso il concetto di “familiare a carico”). Quindi, per gli atti stipulati nel 2022, l’Isee è quello riferito a redditi e patrimonio dell’anno 2020.

La Dsu è il documento che contiene dati anagrafici, patrimoniali e reddituali di un nucleo familiare e la cui presentazione consente il calcolo dell’Isee, l’indicatore numerico che rappresenta il risultato di tutti i dati contenuti nella Dsu.

La Dsu (che vale fino al 31 dicembre dell’anno in cui è presentata) non può essere datata successivamente al rogito notarile, in quanto il requisito Isee deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto e, pertanto, non è possibile per un contribuente ottenere un Isee con validità retroattiva (si pensi, ad esempio, a una richiesta effettuata nel maggio del 2022 a fronte di un rogito stipulato nel febbraio 2022). Quindi, dato che l’Isee deve essere in corso di validità alla data del rogito, la presentazione della relativa Dsu deve essere avvenuta in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto notarile.

Qualora ricorra una situazione di significativa variazione della situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare rispetto a quanto certificato nella Dsu “ordinaria” è consentito far ricorso all’Isee “corrente”: si tratta dei casi di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari, di diminuzione (rispetto all’Isee ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo oppure superiore al 20% della situazione patrimoniale.

Nel caso in cui un contribuente under 36 effettui un acquisto congiuntamente – in ipotesi, per il 50% ciascuno – ad altro soggetto privo dei requisiti per avere l’agevolazione in commento (ad esempio: si tratta di un soggetto già proprietario di una “prima casa” o di una persona ultra 36enne), per metà del valore imponibile si applica la tassazione under 36 e per metà quella ordinaria.

L’agevolazione non si applica per le imposte dovute in sede di registrazione del contratto preliminare (l’imposta fissa di euro 200, il 3% sugli acconti e lo 0,50% sulle caparre confirmatorie), il che costringe il contribuente a una fastidiosa domanda di rimborso da presentarsi entro 3 anni dal rogito (nella vana speranza che gli uffici non impieghino un’eternità a restituire il pagamento resosi indebito).

L’agevolazione under 36 si applica anche agli acquisti all’asta nonché all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione (garage, cantina e solaio), pur se si tratti di un acquisto effettuato con atto separato rispetto all’atto con cui viene acquistata l’abitazione.

A chi acquista un immobile usufruendo dei benefici “prima casa” (aliquota agevolata per imposta di registro o Iva) entro un anno dalla vendita di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni, spetta il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Vediamo come questo credito si intreccia con lo sconto under 36, aiutandoci con gli esempi indicati nel grafico in alto a destra. Se Tizio ha comprato nell’ottobre 2021 con l’agevolazione under 36 e nel gennaio 2022 vende, ed entro un anno dalla vendita effettua un riacquisto (come nel grafico, a novembre 2022), nessun credito d’imposta gli competerà perché nel primo acquisto non ha pagato imposte.

Se Tizio ha comprato nel 2014 la prima casa pagando 2.800 euro di imposta di registro (o Iva), poi la vende e, entro un anno (nel 2022), effettua un riacquisto con l’agevolazione under 36, non vi è credito d’imposta perché il riacquisto non paga imposte; tuttavia, se poi nel 2028 vende anche la casa comprata nel 2022 e ne ricompra un’altra entro un anno pagando imposta di registro per 3.700 euro, può scontare da questo importo i 2.800 euro pagati nel 2014, in quanto il credito d’imposta maturato con il riacquisto nel 2022 è solo sopito e non estinto.

Chi domanda l’agevolazione under 36 senza averne diritto subisce il recupero della tassazione ordinaria aumentata del 30%. Significa, ad esempio, che se la rendita catastale è di 80mila euro, l’imposizione ordinaria (che l’agevolazione under 36 azzera) sarebbe di euro 1.700 e, di conseguenza, la sanzione diventa di euro 2.210, cui aggiungere l’interesse di mora a far tempo dal giorno della registrazione.