Progetti, visti e certificazioni: cosa rientra nel superbonus

Tra asseverazioni, visti e pratiche varie, un fatto è ormai certo: gli oneri “accessori” saranno una voce di spesa rilevante per chi vuole eseguire lavori agevolati dal superbonus. Stimarne l’incidenza è difficile, perché spesso si tratta di costi fissi – o poco elastici – il cui peso relativo diminuisce al crescere del costo complessivo dell’intervento. Ma non è azzardato affermare che si può andare da un 2-3% fin oltre il 10 per cento. La domanda chiave, comunque, è un’altra: questi oneri sono detraibili al 110% o no?

La risposta è senz’altro sì per alcune spese espressamente individuate dal decreto Rilancio (articolo 119, comma 15). Si tratta, in particolare, delle «spese sostenute per il rilascio»:

- dell’attestato di prestazione energetica (Ape) richiesto dal comma 3 dello stesso articolo sia pre che post intervento. Si deve ritenere incluso sia l’attestato relativo alle singole unità, sia quello convenzionale per tutto l’edificio;

- dell’asseverazione redatta dai tecnici secondo quanto previsto dal comma 13 tanto per l’efficacia degli interventi di miglioramento energetico o antisismici, quanto per la congruità delle spese;

- del visto di conformità che – come richiesto dal comma 11 – deve essere rilasciato dagli intermediari abilitati quando viene effettuata la cessione del credito d’imposta o lo sconto in fattura. È senz’altro compreso il visto rilasciato in occasione dei singoli stati avanzamento lavori (Sal), se previsti. Non pare detraibile – alla lettera – il visto che dovesse essere rilasciato in un caso in cui non si proceda alla cessione o allo sconto in fattura.

Ricalcando le istruzioni già fornite negli anni scorsi per i bonus edilizi, le Entrate nella circolare 24/E/2020 spiegano che sono detraibili «la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione)». Nozione ampia in cui rientrano il progetto preliminare, quello esecutivo, la presentazione della pratica edilizia e l’aggiornamento catastale a fine lavori.

I vecchi chiarimenti dettati a proposito del sismabonus ordinario – che si devono ritenere validi anche per chi sfrutta quello al 110% - indicano come detraibili tra le altre le spese «per la classificazione e la verifica sismica degli immobili».

Un caso che si sta ponendo in queste settimane riguarda le imprese e gli studi professionali chiamati a effettuare una valutazione di fattibilità da potenziali committenti. Se questa attività – magari a livello promozionale – viene fatturata solo in un secondo tempo facendola rientrare nell’importo complessivo dei lavori, la spesa diventa detraibile. Se però viene emessa subito una fattura, la questione si complica:

- se poi l’intervento non viene eseguito, non c’è dubbio che la spesa non sia detraibile;

se i lavori vengono fatti, magari da un soggetto diverso da quello che ha emesso la prima fattura, l’agevolazione è in bilico: dovrebbe trattarsi di una spesa «richiesta dal tipo di lavori», ma per avere certezza servirà probabilmente un interpello.

In attesa di indicazioni ufficiali è ragionevole ritenere “connesse”, e quindi agevolate, anche le spese per l’analisi della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile su cui si interviene. Non così, però, per le spese necessarie a regolarizzare o sanare abusi edilizi minori eventualmente presenti.

Tra le spese che al momento il Fisco non considera detraibili ci sono le percentuali ricaricate dagli amministratori di condominio. Nessuna agevolazione – per ora – anche per i costi finanziari, a partire dagli interessi pagati dal committente su un eventuale prestito ponte.

Dentro e fuori dal 110%
1. Spese detraibili
I vari adempimenti che il legislatore ha reso obbligatori per ambire al superbonus del 110% (Ape pre e post intervento, attestazioni tecniche e visto di conformità in primis) hanno per il contribuente un costo che, in base all’articolo 119 del Dl Rilancio, concorre a formare, nel rispetto dei limiti di legge, l’importo detraibile.

2. Spese in bilico
È aperto il dibattito su quali altre spese possono essere considerate accessorie all’intervento edilizio e, quindi, concorrere anch’esse a cumularsi nel calcolo del bonus: onorari per studi di fattibilità, analisi sullo stato legittimo dell’unità (singola o condominiale), adeguamento catastale, consulenza, eccetera.

3. General contractor
Va meglio inquadrato il ruolo del general contractor, ove questi si interponga anche tra i professionisti e il contribuente. L’intervento di questa figura rende problematica l’attestazione di congruità della spesa, oltre che l’esatta identificazione del quantum richiesto al contribuente per ogni singola prestazione.