Riacquisto della prima casa, credito d’imposta vincolato

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni «prima casa» ed entro un anno ne acquista un’altra – sempre in presenza delle condizioni previste per i benefici – ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:
•in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
•per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
•in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
•in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (utilizzando il codice tributo 6602).

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui è sorto lo stesso credito, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito (ciò in quanto la legge vuole che, in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito venga utilizzato per l’intero importo).

Il contribuente che intenda usufruire del credito d’imposta ha l’onere di manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificandone l’eventuale uso in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Oltre alle dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione «prima casa» l’atto pubblico di compravendita dovrà contenere, in tali casi, anche l’espressa richiesta del beneficio con connessa indicazione degli elementi necessari per determinare il credito.

Il credito d’imposta spetta anche quando il secondo acquisto si realizza tramite un contratto di appalto o un atto di permuta. Con la circolare 12/E/2016 l’agenzia delle Entrate ha precisato che il credito d’imposta è altresì riconosciuto quando il contribuente perfeziona la compravendita prima della vendita dell’immobile già posseduto.

Il credito d’imposta non spetta se:
•risultano perduti, per qualsivoglia ragione, i benefici «prima casa» goduti in relazione al precedente acquisto;
•il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio «prima casa»;
•il nuovo immobile acquistato non presenta comunque i requisiti per l’ottenimento dei requisiti «prima casa»;
•oggetto della cessione è un immobile acquistato con le agevolazioni «prima casa» riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Sebbene la normativa di riferimento non abbia subito modifiche particolarmente rilevanti nel corso degli anni, la giurisprudenza ha integrato l’ambito applicativo delle agevolazioni in commento ampliando lo spettro dei casi in cui, oltre il dato letterale, le medesime agevolazioni sono meritevoli, a specifiche condizioni, di trovare esecuzione.

In particolare, è stato stabilito che possono eccezionalmente richiedersi le agevolazioni fiscali «prima casa» anche per l’acquisto di un secondo immobile quando il primo risulti essere "inidoneo" all’uso abitativo (Cassazione 2565 del 2 febbraio 2018).

Benché la Corte non abbia dettagliatamente indicato tutte le fattispecie ricomprendibili nella deroga (lasciando quindi l’interpretazione della sentenza al magistrato che – di volta in volta – dovrà applicare i principi ivi sanciti), sembrano potersi figurare tra le ipotesi di inidoneità sia i casi in cui l’immobile smetta di essere idoneo a causa di un evento – quale potrebbe essere un terremoto – che ne mette a rischio la stabilità, sia anche quando l’abitazione diventi soggettivamente inidonea a soddisfare le esigenze di chi ci vive perché, per esempio, la famiglia «si allarga» e l’abitazione dispone di pochi locali per far sì che tutti i componenti abbiano abbastanza spazio per vivere.

Tra le ipotesi di inidoneità oggettiva è stato altresì ricompreso il caso di un immobile concesso in locazione e quindi non utilizzabile da parte del proprietario in quanto sottoposto a vincolo giuridico; nella fattispecie è stata riconosciuta la legittimità dell’acquisto con beneficio prima casa da parte di un contribuente già proprietario di altro appartamento precedentemente locato a un terzo con contratto regolarmente registrato (Cassazione 19989 del 27 luglio 2018).

L’indirizzo interpretativo maturato presso la giurisprudenza di legittimità è stato recepito anche dall’amministrazione finanziaria la quale, con la risoluzione 107/E/2017, ha chiarito che il «bonus prima casa» può essere utilmente richiesto una seconda volta nel caso di immobile già acquistato con le agevolazioni previste ma di seguito dichiarato inagibile. Un chiarimento, quest’ultimo, di spiccato rilievo, che si inserisce nelle importanti agevolazioni fiscali riconosciute ai possessori di case danneggiate dal terremoto.

Per approfondire: Casa, guida allacquisto e alla vendita, a cura di Augusto Cirla e Cristina Langher, in edicola e on line (www.shopping24.ilsole24ore.com)