Risoluzione del leasing, l’obbligo di versare l’Imu ricade sempre sul locatore

L’articolo 9 del Dlgs 23/2011, nel caso di locazione finanziaria, individua nel conduttore il soggetto passivo del tributo a decorrere dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto e, di conseguenza, qualora la locazione finanziaria si risolva ma l’immobile non venga contestualmente restituito al concedente, il locatore torna a essere il soggetto passivo del tributo. Con la risoluzione del contratto di leasing, la soggettività passiva ai fini Imu si determina in capo alla società concedente anche se la stessa non riacquisisce la disponibilità materiale del bene per la mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore e tutto ciò in quanto il legislatore ha ritenuto rilevante, ai fini impositivi, l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata dell’utilizzatore. A tale conclusione è giunta la Cassazione con l’ordinanza 27631/2020.

Lontana dall’addivenire a una interpretazione risolutiva, perdura, all’interno della giurisprudenza della Suprema Corte, la contrapposizione in merito alla corretta identificazione del soggetto passivo vincolato alla corresponsione dell’Imu afferente a beni immobili concessi in locazione finanziaria, nella peculiare contingenza della risoluzione del contratto di leasing alla quale non ha fatto seguito la contestuale riconsegna del bene alla concedente.

Sul tema si riscontrano due orientamenti contrapposti, generati dalle vertenze introdotte da alcune società concedenti nei confronti degli avvisi di accertamento relativi alla richiesta di corresponsione del saldo Imu afferente a fabbricati concessi in locazione finanziaria, i cui contratti sono stati successivamente rescissi in conseguenza della mancata corresponsione dei correlati canoni da parte dei conduttori.

Seguendo un primo orientamento (Cassazione ordinanza 27631/2020) in ambito impositivo Imu, risulterebbe rilevante la detenzione materiale dell’immobile e non la consegna dello stesso e, di conseguenza, in vigenza del vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata dell’utilizzatore, il soggetto passivo di tale tributo risulta essere la società di leasing a far data dalla cessazione del contratto a prescindere dalla riconsegna del bene da parte del conduttore. In senso conforme a tale interpretazione si è espresso anche il dipartimento delle Finanze attraverso la circolare 1/DF/2020 (punto 9).

Il secondo orientamento (Cassazione sentenza 19166/2019) definisce «durata del contratto di locazione finanziaria» il periodo intercorrente tra la data di stipulazione del contratto e quella di effettiva riconsegna dell’immobile alla società concedente e, di conseguenza, il soggetto passivo Imu resterebbe l’utilizzatore fino alla data di sottoscrizione del verbale di riconsegna del bene condotto in leasing.

L’aspetto centrale della vicenda afferisce all’adeguata interpretazione da attribuire alla disciplina contenuta nell’articolo 1, comma 743, della legge 160/2019. La posizione assunta dai giudici di legittimità mediante le sentenze che hanno attribuito al proprietario la soggettività passiva a far data dalla risoluzione del contratto non risulta essere condivisibile in quanto, nella peculiare ipotesi di risoluzione del contratto di leasing immobiliare, il presupposto impositivo dell’Imu, individuato dai previgenti articolo 8, comma 2, e articolo 9, comma 1, del Dlgs 23/2011 (oggi commi 740 e 743 dell’articolo 1 della legge 160/2019) nel «possesso» dei fabbricati quale manifestazione esterna dell’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale, deve essere individuato anche nella detenzione qualificata degli immobili da parte degli utilizzatori nella peculiare circostanza dei beni concessi in locazione finanziaria.

In questo modo dovrebbe essere interpretato l’orientamento assunto dalla Cassazione nella sentenza 19166/2019 in quanto, la concezione di possesso focalizzata dal previgente comma 2 dell’articolo 8 del Dlgs 23/2011 assume un significato differente rispetto al medesimo concetto trasposto nell’articolo 1140 del Codice civile e, di conseguenza, devono reputarsi soggetti passivi Imu anche tutti coloro che civilisticamente risultano essere dei meri detentori qualificati che restano incisi dalla debenza del tributo per l’intera durata del contratto in quanto utilizzatori dei beni in locazione finanziaria i quali, con la sottoscrizione del contratto, assumono i doveri e i rischi che tipicamente competono al possessore (Cassazione sentenza 3362/2014).

Pur non condividendo gli orientamenti (Cassazione, sentenze 25249/2019 e 13793/2019) ai quali si è conformata l’ordinanza in commento si auspica, tuttavia, che la questione venga sottoposta all’esame delle Sezioni Unite, risultando particolarmente complicata la gestione di tale situazione di indeterminatezza nella quale si trovano a operare le società di leasing e gli enti locali.