Rivalutazione terreni, per l’imposta già versata scomputo proporzionale

In caso di nuova perizia realizzata per la rideterminazione del valore di carico di un’area edificabile, lo scomputo dell’imposta precedentemente versata segue un rigido criterio proporzionale, indipendentemente dall’intervenuta mutazione di destinazione urbanistica all’interno del lotto; allo stesso modo occorre procedere in caso di cessione senza nuova perizia. È il principio che si ricava dalla risposta a interpello 704/2021 diffusa dalle Entrate, che tratta una ipotesi non rara nella pratica.

La disciplina, rivolta ai soggetti non in regime d’impresa che intendono affrancare il valore dell’area posseduta in vista di una successiva vendita, “smarcando” con l’11% di imposta sostitutiva il problema dell’Irpef sulla plusvalenza, è quella dell’articolo 7 della legge 448/2001, più volte reiterata, da ultimo con l’articolo 14, comma 2, del Dl 73/2021. È stato infatti prorogato al 15 novembre prossimo, il termine, originariamente scadente al 30 giugno, per asseverare la perizia di stima e versare la prima o unica rata di imposta sostitutiva.

Nel caso di specie, l’istante aveva effettuato un primo affrancamento di valore nel 2010, su un lotto di oltre 11mila metri quadrati di area edificabile. Il susseguirsi della pianificazione urbanistica ha determinato che, ad oggi, l’intero valore dell’area è attribuibile ad una piccola parte del lotto originario, non superiore ai 1.000 metri quadrati. L’istante ritiene di poter attribuire il valore periziato (ed affrancato) nel 2010 integralmente alla minor frazione attualmente appetibile per un terzo acquirente, e in caso di nuova perizia di poter scomputare l’intera imposta sostitutiva versata in occasione del primo affrancamento. Di diverso avviso l’agenzia delle Entrate, secondo la quale il valore originario dell’area va equamente ripartito tra tutti i metri quadrati periziati nel 2010 e solo per l’importo proporzionalmente attribuibile a quelli oggetto di cessione (o di nuova perizia) può essere attivabile lo scomputo sul calcolo della plusvalenza o sulla nuova imposta sostitutiva. Per il contribuente – che in caso di nuova perizia si troverà anche a fronteggiare il forte incremento dell’aliquota di imposta sostitutiva, passata dal 4% del 2010 all’11% di oggi – si tratta di una brutta notizia. Attribuendo il valore del primo affrancamento proporzionalmente a tutti gli oltre 11mila metri quadrati dell’area periziata nel 2010, oggi si trova con 1.000 metri quadrati che hanno un valore di mercato unitario altissimo ma un valore fiscale di carico molto modesto, e con oltre 10mila metri quadrati presumibilmente privi (o quasi) di capacità edificatoria (e quindi difficilmente vendibili), per di più con un valore di carico fiscale molto alto. In pratica, va in fumo quasi tutto il vantaggio del primo affrancamento di valore, anche perché, se si optasse per una seconda perizia, quasi tutta l’imposta a suo tempo pagata non sarebbe scomputabile da quella nuova.