Sale and lease back, test sull’Iva

La natura del contratto di sale and lease back e i suoi effetti Iva vanno valutati alla luce delle singole clausole contrattuali e di diritti e limiti che esse impongono alle parti che intervengono nelle singole fasi dell'operazione. Lo rileva la risoluzione delle Entrate 3/E del 3 febbraio 2023 interpretando in modo integrativo la sentenza della Cassazione 11023 del 27 aprile 2021 che ,partendo da una corte di Giustizia (causa C-201/18) , aveva sostenuto che il contratto di lease back ha una causa concreta diversa da quella del contratto di vendita puro e semplice, trattandosi di un'unica operazione complessa con causa finanziaria da considerarsi nella globalità dei suoi elementi negoziali.

La causa finanziaria del contratto impedisce di assimilare, ai fini Iva, la somma corrisposta dall'acquirente-concedente al corrispettivo dovuto al venditore in forza del tipico contratto di vendita.

Questa conclusione che portava come conseguenza che la prima operazione non poteva essere considerata un'autonoma cessione, ma doveva essere considerata quale operazione unica con causa finanziaria aveva destato tra gli operatori grande preoccupazione e confusione.

L'Agenzia, ora con la risoluzione , cerca di riportare la posizione della Cassazione nel giusto contesto collegandola strettamente alla fattispecie considerata. In effetti, la Corte di giustizia nell'affrontare il tema non si era occupata di analizzare la disciplina applicabile, ai fini Iva, alle operazioni intercorrenti nell'ambito di un'operazione di sale and lease back tra l'utilizzatore e l'impresa di leasing (prima cessione, concessione in locazione finanziaria, eventuale riscatto), bensì alla sussistenza in capo all'utilizzatore dell'obbligo di operare una rettifica della detrazione originariamente esercitata all'atto dell'acquisto di un bene dallo stesso utilizzato per l'effettuazione di operazioni imponibili.

Proprio per questo l'Agenzia analizzando le clausole contrattuali del caso considerato dalla Corte di giustizia evidenzia che non sempre il contratto di sale and lease back ha solo natura finanziaria, ma può configurare anche altri tipologie di contratti tra cui quello di cessione dell'immobile che viene acquistato dalla società di leasing e locato al cedente originario.

Quindi per poter determinare se il contratto di sale and lease back nel primo passaggio dalla società proprietaria alla società di leasing configuri o meno una cessione bisogna andare a verificare le singole clausole contrattuali.

In particolare, e a titolo esemplificativo l'Agenzia evidenzia che inducono a dubitare della natura traslativa del negozio giuridico e ad avvalorare la causa esclusivamente finanziaria dell'operazione la presenza di clausole che escludono o limitino significativamente il potere dell'impresa di leasing di disporre giuridicamente del bene come proprietario (per esempio precludendo alla società di leasing di vendere il bene o di concederlo in garanzia.