Ai titoli di coda la moratoria per registrare i contratti di affitto

Il 30 giugno scade la proroga dei termini per la registrazione dei contratti di locazione, riveniente dalla sospensione disposta nell’articolo 62 del Dl 18/2020. In forza di tale ultima disposizione, infatti, sono differiti al 30 giugno gli adempimenti tributari in scadenza tra l’8 marzo e il 31 maggio scorso, con esclusione dei versamenti d’imposta diversi dall’Iva e dalle ritenute di lavoro dipendente.

Come chiarito nella circolare 8/E/2020 dell’agenzia delle Entrate, tra gli adempimenti prorogati rientra anche la registrazione dei contratti di affitto, malgrado questa sia accompagnata dal pagamento dell’imposta di registro (fatto ovviamente salvo il caso dell’opzione per la cedolare secca). Occorre dunque affrettarsi ad eseguire queste formalità.

Come confermato nel documento di prassi, non rientra in questa previsione il pagamento dell’imposta di registro annuale, che dunque andava effettuato negli ordinari termini di legge (trenta giorni dalla scadenza dell’annualità contrattuale).

La comunicazione della proroga
Non è mai stato chiarito invece se potesse intendersi differito il termine per comunicare la proroga del contratto, dopo il primo periodo di legge (ad esempio, nelle locazioni abitative a canone non concordato, dopo i primi 4 anni). In senso favorevole, potrebbe invocarsi l’affermazione recata nella risposta a interpello 297/2019 dell’agenzia delle Entrate, che, seppure al diverso fine di stabilire la vigenza dell’opzione per la cedolare per i contratti di locazione commerciale relativi alle unità C1, ha equiparato la proroga alla sottoscrizione di un nuovo contratto di affitto. A seconda della risposta che si dà al problema interpretativo sopra proposto, si risolve la questione dell’ammissibilità dell’opzione “tardiva” per la cedolare, effettuata in sede di rinnovo contrattuale, fruendo della posticipazione a fine giugno. Se il rinnovo rientra nella moratoria del decreto Cura Italia, allora la scelta sarà pienamente valida. In caso contrario, non resta che la remissione in bonis, ex articolo 2 del Dl 16/2012, se si è tenuto un comportamento concludente, e cioè se si è omesso il pagamento dell’imposta di registro annuale. In tale eventualità si potrà comunicare l’opzione entro il termine della dichiarazione annuale immediatamente successiva (30 novembre 2020), pagando 250 euro con il modello F24.

I contratti con cedolare secca
L’articolo 3-bis del Dl 34/2019 ha invece abolito qualsiasi obbligo di comunicazione della proroga dei contratti soggetti a cedolare secca, a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento concludente. In precedenza, era previsto che la mancata comunicazione della proroga, tramite il modello RLI, non determinava comunque la revoca dell’opzione per la cedolare, salva l’applicazione della sanzione di 100 euro. Per effetto della novella del 2019, non è dovuta neppure la sanzione. Il comportamento concludente decisivo allo scopo è rappresentato dal pagamento dell’imposta sostitutiva e dalla compilazione dell’apposito riquadro della dichiarazione.

Se invece si intende optare per la cedolare in occasione del pagamento dell’imposta di registro annuale, si dovrà rispettare il termine ordinario di trenta giorni dalla scadenza, poiché, come sopra ricordato, l’adempimento in oggetto non rientra nella posticipazione a giugno. Resta sempre salva anche in questo caso la possibilità della remissione in bonis.

La rideterminazione del canone
In caso di rinegoziazione del canone di locazione, normalmente al ribasso, vista la crisi epidemiologica in atto, soprattutto nei mesi scorsi, si ricorda che, in base alla risoluzione 60/E del 2010, la registrazione dell’accordo non è obbligatoria. È chiaro, però, che è senz’altro opportuno comunicare al Fisco la rideterminazione dell’importo dell’affitto, allo scopo di prevenire controversie sull’importo indicato nella dichiarazione dei redditi.