Società di gestione immobiliare, interessi passivi fuori dal Rol
Una società di pura gestione immobiliare contrae un mutuo chirografario da utilizzare in parte per le proprie esigenze aziendali e in parte per acquistare un negozio (categoria catastale C/1) da concedere in locazione.
Gli interessi passivi sono deducibili interamente o entro il 30% del Rol?
Questo è uno dei molti quesiti giunti al Forum Dichiarazioni 24 in relazione alla disciplina fiscale delle società immobiliari. Per rispondere all’interrogativo in maniera completa, occorre preliminarmente riassumere le disposizioni che si sono succedute al riguardo negli ultimi mesi dello scorso anno.
L’articolo 1 della legge 244/2007 ha infatti previsto che, per le società che detengono immobili-patrimonio (cioè fabbricati che non sono né beni merce né immobili strumentali, quali sono in genere gli appartamenti locati a terzi), gli interessi su finanziamenti relativi all’acquisizione di questi fabbricati sfuggono alla indeducibilità integrale di cui all’articolo 90 del Tuir e rientrano dunque ordinariamente nelle regole dell’articolo 96 del Tuir.
Il comma 36 della legge 244/2017 aveva, poi, introdotto un regime speciale per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività di gestione immobiliare, stabilendo la disapplicazione dell’articolo 96 agli interessi passivi sostenuti su finanziamenti garantiti da ipoteca sugli immobili destinati a locazione. Interessi che dunque uscivano dal test del Rol per essere interamente deducibili.
Si considerano attività di locazione immobiliare svolte in via effettiva e prevalente, come stabilito dal Dlgs 147/2015, quelle che rispettano congiuntamente i due seguenti requisiti:
valore dell’attivo costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione;
ricavi rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione di fabbricati ovvero da canoni di affitto di aziende con un prevalente contenuto immobiliare.
L’articolo 14 del Dlgs 142/2018 (di recepimento della direttiva Atad) aveva previsto l’abrogazione di quest’ultima norma, dall’esercizio 2019, con l’intenzione di porre gli interessi su finanziamenti ipotecari delle immobiliari di gestione sotto Rol.
La legge 145/2018 ha di fatto ripristinato il comma 36, le cui disposizioni continuano dunque ad applicarsi.
Le condizioni oggettive affinché la norma trovi applicazione (oltre al requisito soggettivo di essere una società di gestione immobiliare prevalente) sono come detto due:
che il finanziamento sia garantito da ipoteca;
che l’immobile sia destinato alla locazione (anche successivamente all’acquisto come chiarito dalla circolare 19/E/2009).
Nel caso del quesito manca il primo requisito in quanto il finanziamento è chirografario. Pertanto, gli interessi passivi sostenuti su tale mutuo rientreranno a pieno titolo tra quelli deducibili secondo l’articolo 96 del Tuir.
