Spetta ai proprietari distinguere fra le spese

Un’applicazione concreta dei temi trattati in questa pagina è stata realizzata dalla Dre Veneto, nella risposta (ad oggi inedita) 907-435/2022. Il caso è quello di un edificio a proprietario unico, composto da due unità abitative (con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti) e due pertinenze autonomamente accatastate. Si tratta di un intervento di ristrutturazione tramite demolizione e successiva ricostruzione con diversa sagoma e sedime ma senza incremento volumetrico, con riduzione delle unità immobiliari: al termine dei lavori si ottiene un’unica unità abitativa affiancata da un’unica autorimessa. A fronte dei vari quesiti sul sismabonus sismico ed energetico, la Dre, in sintesi, afferma che l’intervento:
O segue scadenze e limiti condominiali se si interviene sulle parti comuni con interventi “trainanti” e sulle singole unità con i “trainati”, mentre si fa riferimento a limiti e scadenze proprie delle unifamiliari qualora oggetti dei lavori siano le singole unità considerate quali funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo;
O consente di fruire di limiti di spesa autonomi per le spese di ristrutturazione delle parti comuni e per quelle destinate alle singole unità abitative (pertinenze comprese), ricordando tuttavia che «l’intervento di categoria superiore assorbe quello di categoria inferiore» e che le spese di completamento rientrano nel massimale dell’intervento principale.
È, quindi, onere del proprietario fornire adeguata dimostrazione dell’autonomia degli interventi, ove si voglia attingere a limiti di spesa autonomi.
La sussistenza di un unico limite di spesa sul medesimo edificio in caso di interventi di natura differente quali quelli antisismici e quelli (ad esempio) di manutenzione straordinaria – fissato dalle Entrate sin dalla risposta 147/E/2017 - sta creando più di un problema interpretativo. Infatti, questa regola va affiancata a quella secondo cui, anche in capo al medesimo soggetto, i limiti di spesa a valere sulle parti comuni sono autonomi rispetto a quelli riguardanti i lavori distintamente effettuati sulla singola unità immobiliare (risposta 806/2021). Ma quest’ultima autonomia è tanto più complessa da gestire quanto più dal condominio si va verso l’edificio con un unico proprietario e quanto più dalla semplice ristrutturazione ci si avventura nella demo-ricostruzione.
In queste ipotesi,non è mai stato chiarito dagli interpelli il connubio tra limiti di spesa per bonus antisismico relativo alle parti comuni (e collegati interventi di completamento o di ristrutturazione qualificati come autonomi) e interventi operati alle singole unità immobiliari (anche qui in funzione antisismica o di semplice ristrutturazione). Gli interpelli, anzi,tendono a ribaltare sul contribuente l’obbligo di tracciare i confini tra interventi e spese. Un chiarimento, magari a cura della Commissione creata nel Consiglio nazionale dei lavori pubblici in occasione del superbonus, potrebbe diradare le nebbie.