Subentro nell’affitto del negozio senza cedolare
In caso di contratto di locazione commerciale in relazione al quale, nel 2019, si registra il subentro di un nuovo inquilino per effetto di cessione d’azienda non ricorrono le condizioni per optare per il regime di cedolare secca. Le medesime considerazioni valgono qualora tra le nuove parti contrattuali fosse pattuito un canone di locazione maggiorato rispetto al precedente. Lo precisano le Entrate nella risposta a interpello n. 364.
La questione riguarda l’applicazione della norma recata nell’articolo 1, comma 59 della legge 145 del 2018. In forza di tale disposizione, i contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019 e aventi a oggetto immobili classificati in categoria C1, aventi superficie non oltre 600 metri quadri, possono rientrare nel regime della cedolare secca del 21%, previa opzione da parte del locatore.
A fini anti elusivi, è previsto che siano esclusi dal beneficio i contratti sottoscritti con il medesimo inquilino con il quale era vigente un affitto, alla data del 15 ottobre 2018, risolto in anticipo rispetto alla scadenza naturale. Nel caso descritto nel quesito, si è in presenza di un locale dato in locazione a una società che nel 2019 ha proceduto a sottoscrivere con un’altra società un contratto di affitto di azienda. Per effetto di quest’ultimo negozio giuridico, la nuova società è subentrata nel contratto di locazione. Viene altresì precisato che tra il proprietario e il nuovo locatario sono in corso trattative per rivedere il canone. Si chiede pertanto di sapere se per effetto di tutto ciò sia possibile optare per la cedolare secca.
La risposta dell’Agenzia è prevedibilmente negativa. Sotto il primo profilo, viene osservato che il subentro di un soggetto in un contratto non dà luogo a una novazione dello stesso che prosegue ope legis nei riguardi del soggetto subentrante. Si ricorda al riguardo che l’ipotesi dell’affitto d’azienda, in base alla disciplina di riferimento, comporta la successione automatica della nuova impresa, non occorrendo il consenso del locatore. In tale eventualità, l’unico adempimento previsto è la comunicazione dei dati del nuovo affittuario all’agenzia delle Entrate, senza che debba essere corrisposta alcuna imposta. Le cose non cambiano con riferimento alla modifica del canone di locazione.
Il documento di prassi riporta un orientamento di Cassazione secondo cui la variazione del canone determina una novazione dello stesso. Per concludere, sussistendo un contratto in corso alla data del 15 ottobre 2018, non è ammessa l’opzione per la cedolare.
