Superbonus negli edifici in comproprietà, resta il veto delle Entrate

Il veto dell’agenzia delle Entrate, già affermato nella circolare 24/E, resta. Negli edifici con più unità immobiliari in comproprietà tra diversi soggetti, nei quali di fatto non c’è un condominio, è impossibile accedere al 110 per cento. È quanto spiega la risposta a interpello n. 329 del 2020.

Il quesito
Il caso sottoposto alle Entrate ricorre con molta frequenza, con diverse declinazioni, in questi giorni. È quello «di tre appartamenti, un locale ad uso magazzino, un locale ad uso garage e un bene comune non censibile ad uso corte esterna e scala, senza rendita e consistenza», tutti in comproprietà tra diversi soggetti. In queste unità ci sono parti comuni: locali per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi. Si tratta di una situazione tipica delle comunioni ereditarie. La domanda è se questi immobili possono accedere al superbonus per le parti comuni.

Cosa dice la circolare 24
La risposta è negativa. E ribadisce ancora una volta quello che le Entrate avevano già affermato. La circolare 24/E spiega, infatti, che sono ammessi al superbonus gli interventi effettuati dai condomìni «di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell'edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati nonché gli interventi antisismici».

Comunione da sciogliere
Il cuore del problema, quindi, è nel riferimento ai condomìni. Per l’agenzia, cioè, è obbligatorio che l’immobile che chiede il 110%, in caso di più unità immobiliari, sia costituito in condominio. Non è necessaria una dichiarazione esplicita, ma il condominio nasce «nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia». In sostanza, in questo caso la comunione andrebbe sciolta, assegnando a ogni soggetto una propria unità.

La risposta
In questo caso, comunque, «trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, in comproprietà fra più soggetti, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio». Bisogna attrezzarsi, invece, per richiedere altri bonus fiscali.