Superbonus, l’edificio con quattro appartamenti di un unico proprietario è assimilato al condominio

L’edificio che comprende non più di quattro unità immobiliari, di proprietà di un solo soggetto, viene assimilato ad un condominio anche con riferimento ai limiti di spesa. Questo è il pensiero dell’agenzia delle Entrate contenuto in una delle risposte fornite durante Telefisco 2021.

La fattispecie riguarda il caso in cui una costruzione sia costituita da non più di quattro unità immobiliari non funzionalmente indipendenti di proprietà di un unico soggetto che può essere una persona fisica o una comunione.

Questa fattispecie non può essere considerata un condominio in base alle norme codicistiche e non è nemmeno una unità immobiliare indipendente; quindi sarebbe stata esclusa dal bonus del 110%.

Il legislatore con il comma 66, dell’articolo 1, della legge numero 178/2020 ha posto rimedio aggiungendo ai condomìni (comma 9, lettera a, del Dl 34/2020) anche le persone fisiche che al di fuori dalla attività di impresa o professione siano proprietari degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate; il possesso può appartenere ad un unico proprietario oppure in comproprietà da più persone.

In presenza di interventi relativi all’isolamento termico dell’involucro oltre alla sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato, il limite di spesa sul quale scatta il diritto alla detrazione del 110% corrisponde all’importo di 40.000 euro per ogni unità immobiliare relativamente all’isolamento termico, nonchè a 20.000 euro per l’impianto di climatizzazione centralizzato, sempre moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.

Anche in questo caso occorre distinguere gli interventi sulle parti comuni il cui ammontare della spesa si calcola per il numero delle unità immobiliari; invece il bonus per gli interventi “trainati” compete relativamente alle singole abitazioni.

In questo caso l’unico proprietario potrà usufruire del bonus del 110% limitatamente a due unità immobiliari mentre la detrazione fino a 96.000 euro per il sisma bonus spetta per tutte quattro.

Un’altra risposta, sempre relativamente all’edificio di proprietà di un unico soggetto, ha escluso il beneficio della detrazione del 110%, in quanto comprendeva cinque unità immobiliari, ma una delle quali era detenuta in regime di impresa.

La giusta risposta dell’ Agenzia è fedele al dato letterale della norma che non entra nel merito della qualità delle unità immobiliari, ma del numero massimo che non deve superare le quattro.

In conclusione per questi edifici plurifamiliari si applicano in pieno le regole dei condomini anche con riferimento alla prevalenza delle unità abitative che devono superare la superficie del 50% affinché sulle spese comuni possano usufruire del 110%, anche le unità immobiliari non abitative o appartenenti alle imprese.

Nelle risposte, le Entrate hanno precisato che in presenza di un intervento di isolamento termico in una villetta bifamiliare, nella quale le due abitazioni hanno le caratteristiche per essere indipendenti, è necessario che per i lavori in comune vengano emesse due distinte fatture per ciascun proprietario che usufruirà del superbonus.

Infine l’Agenzia estende alle cooperative sociali di cui alla legge numero 381/1991 il beneficio della detrazione del 110% essendo assimilate alle onlus (articolo 10, comma 8, decreto legislativo 460/1997).

Si ricorda che le onlus e quindi anche le cooperative sociali possono usufruire del superbonus indipendente dalla tipologia degli immobili (possono essere anche di categoria D) e non opera nemmeno il limite delle due unità immobiliari come avviene per le persone fisiche.