Superbonus su parti comuni, nella spesa massima anche le pertinenze non riscaldate

In caso di interventi su parti comuni condominiali, il calcolo della spesa massima ammissibile deve essere effettuato sulla base di tutte unità immobiliari che compongono l’edificio, comprese le pertinenze, anche se non riscaldate, a condizione che non siano poste in edifici diversi da quello oggetto degli interventi agevolati. Sono queste le conclusioni a cui si perviene sulla base dei chiarimenti forniti dalle Entrate, con la circolare 30/E/2020.

Già in occasione di Telefisco del 27 ottobre 2020 le Entrate aveva indicato che, conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze: in sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8.

Erano state sollevate perplessità in proposito, per via del fatto che normalmente le pertinenze, come box e garage, non sono riscaldate, ma le Entrate, con il paragrafo 4.4.5 della circolare 30/E/2020 hanno fugato ogni dubbio: è irrilevante la circostanza che le pertinenze siano o meno servite dall’impianto termico.

Al precedente paragrafo 4.4.4 è stato però puntualizzato che, ai fini della determinazione del limite in questione, «non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi»: in effetti, non è raro trovare contesti condominiali in cui le abitazioni sino poste in un edificio e i box siano invece collocati in un diverso edificio adiacente o nelle vicinanze; in tal caso, per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali dell’edificio abitativo, rilevano soltanto gli alloggi, e non anche i box che sono posti in altro edificio.

Ai fini del calcolo - hanno ancora aggiunto le Entrate - «occorre, altresì, tener conto delle unità immobiliari di categoria A/1 presenti nell’edificio»: questi alloggi - considerati di lusso - non sono ammessi al superbonus del 110%, secondo quanto previsto dall’articolo 119, comma 15-bis, che li escluse espressamente insieme agli A/8 e A/9 non aperti al pubblico; nonostante la preclusione per gli interventi su di essi, tali alloggi concorrono comunque al calcolo del limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali.

Infine - hanno precisato le Entrate - nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio nei quali la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50 per cento, ai fini del calcolo dell’ammontare massimo delle spese ammesse al Superbonus vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali, come uffici, studi, negozi, ecc. (nello stesso senso, circolare 24/E/2020, paragrafo 2).