Superbonus, studi di fattibilità alla prova di vincoli e costi

Chiusa l’attuazione e risolti molti dubbi operativi, sta arrivando il momento degli studi di fattibilità. Una fase chiave perché condomìni e proprietari di immobili possano misurare concretamente la loro possibilità di accedere al superbonus al 110%: bisognerà, però, considerare costi e vincoli di questi incarichi. Anche in vista dell’affidamento successivo dei lavori.

Per sapere, allora, se è possibile realizzare lavori di efficientamento energetico che consentano l’accesso alle detrazioni fiscali di cui al decreto-legge 34/2020 (decreto Rilancio) convertito con legge n. 77/2020, è necessario uno studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica da sottoporre poi all’assemblea del condominio, al committente che non sia un condominio, al proprietario dell’edificio unifamiliare.

Si tratta, più nello specifico, di un’analisi complessa, occorre consultare in Comune le autorizzazioni edilizie, le planimetrie dell’edificio. E poi fare sopralluoghi, misurazioni e rilievi, oltre ad una diagnosi/analisi energetica preliminare per esser certi di accedere alla detrazione fiscale del 110% e del fatto che gli interventi programmati rispettino i requisiti minimi previsti dal decreto legge 63/2013.

Deve, in sostanza, risultare che gli interventi trainanti, anche congiuntamente agli interventi trainati, assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato con dichiarazione asseverata.

Servono computi metrici estimativi degli interventi da realizzare, seguendo le linee guida dell’agenzia delle Entrate, la progettazione preliminare dei lavori sotto l’aspetto tecnico, finanziario e fiscale, per rispettare i limiti di spesa dei decreti attuativi del Dl 34/2020.

Dalle prassi che stanno emergendo nella pratica, lo studio viene commissionato a tecnici specializzati, spesso riuniti in studi di progettazione, che si propongono per seguire anche ogni fase dei successivi lavori, la scelta delle imprese ed a chi cedere il relativo credito.

Occorre però chiarire, nella fase di affidamento dell’incarico, se lo studio di fattibilità abbia comunque un costo a carico del committente condominio o proprietario di edificio unifamiliare, indipendentemente dal risultato della fattibilità o meno dell’intervento collegato al superbonus. Costo che - va ricordato - generalmente corrisponde ad una certa somma per ogni unità immobiliare.

C’è anche da considerare che diversi General contractor, Esco (Energy service company) offrono gratuitamente tale studio al committente (facendolo poi rientrare nelle spese del 110%). Ma solo a condizione che, se risulta fattibile l’intervento, il committente sia poi vincolato a stipulare con loro il contratto di appalto dei lavori, a pena di dover loro pagare, se rinuncia, un importo (che va predeterminato) per tale studio di fattibilità.