Superbonus, le unità di lusso si contano nel plafond di spesa

Per il calcolo dell’ammontare massimo delle spese ammesse al superbonus del 110% per gli interventi sulle parti comuni condominiali vanno conteggiate anche le abitazioni di lusso in categoria A/1, oltre che, per i condomini con superficie residenziale superiore al 50%, i negozi e gli uffici. È questo uno dei chiarimenti della circolare 22 dicembre 2020 n. 30/E, con la quale l’agenzia delle Entrate ha chiarito anche che, dopo aver effettuato interventi trainanti sulle parti comuni condominiali, è possibile effettuare quelli trainati anche solo sulle pertinenze, senza dover interessare l’appartamento principale. Nella circolare sono state inserite alcune risposte date dell’agenzia delle Entrate in occasione dello speciale Telefisco dedicato al 110 per cento.

Lavori su parti comuni

Quando gli interventi per il superbonus del 110% sono effettuati su parti comuni, la norma prevede che il relativo limite di spesa sia moltiplicato per il «numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio». Pertanto, il calcolo del limite applicabile a questi lavori «condominiali» va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze. Se il condominio, ad esempio, è composto da quattro unità abitative e quattro pertinenze, la spesa massima ammissibile per i lavori sulle parti comuni si calcola considerando tutte e otto le unità, abitazioni più pertinenze (risposte nn. 1 e 11 date dall’agenzia delle Entrate a Telefisco 2020 sul 110%).

Nella risposta 4.4.4 della circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, l’agenzia, però, ha precisato che non rilevano a questi fini «le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi».

Ha chiarito anche che, ai fini di questo calcolo, debbano essere considerate anche le unità immobiliari di categoria A/1 presenti nell’edificio. Inoltre, se gli interventi sulle parti comuni sono realizzati su condomini con superficie residenziale superiore al 50%, vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentali o merce).

Le pertinenze rilevano indipendentemente se siano servite o meno dall’impianto termico. Pertanto, ad esempio, in caso di un intervento sull’impianto termico centralizzato concorrono alla determinazione della spesa massima ammissibile anche le pertinenze non servite dall’impianto termico (risposta 4.4.5).

La rilevanza delle pertinenze ai fini del calcolo dei limiti massimi di spese per il superbonus del 110% sulle parti comuni condominiali vale anche per l’ecobonus non al 110% e per il sismabonus, spettanti per gli «interventi realizzati sulle parti comuni» (in questi casi, di edifici non necessariamente condominiali) (risposta 175/2020).

Va ricordato, infine, che per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, le opere edili sulle parti comuni di edificio sono oggetto di un’autonoma previsione agevolativa rispetto ai lavori di recupero delle singole abitazioni dell’edificio. Ciò accade anche per gli altri bonus edili, come ad esempio per il sismabonus sulle parti comuni, dove spetta un autonomo limite di spesa, in aggiunta a quello per le misure antisismiche sulle singole unità immobiliari (circolare 7/E/2018, risoluzioni 206/E/2007, 19/E/2008).

Lavori trainanti

Se un intervento trainante, agevolato al 110%, viene effettuato su un edificio residenziale unifamiliare ovvero su un’unità immobiliare residenziale (di edifici plurifamiliari) funzionalmente indipendente e con uno o più accessi autonomi, è possibile beneficiare del superbonus del 110% per un intervento trainante anche se eseguito solo su una pertinenza e indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale (circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, risposta 4.1.1).

La circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2, aveva già chiarito che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di condomini, la detrazione potesse spettare anche ai possessori o ai detentori di sole pertinenze (come, ad esempio, box o cantine) che sostengano le spese relative a tali interventi.