Terreni agricoli assegnati con registro ultraridotto per i soci Iap o coltivatori

Il Ddl di Bilancio per l’anno 2023 (ora in corso di approvazione parlamentare) ripropone la facoltà per le società proprietarie di terreni concessi in affitto, o di fabbricati non destinati allo svolgimento dell’attività (immobili patrimonio, merce, strumentali non utilizzati) di estromettere questi beni, di cederli o di trasformare la società in società semplice a condizioni agevolate.

Se dovesse essere confermata, la norma riprenderebbe il dettato della legge 208/2015, articolo 1, commi 115-120 (legge finanziaria per l’anno 2016) e rappresenta una importante opportunità per tutte le società.

Il disegno di legge prevede che l’assegnazione agevolata dei beni sconti l’imposta di registro in misura dimezzata rispetto alle aliquote ordinarie e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. Pertanto, l’imposta sarà pari al 7,5% nel caso dei terreni agricoli assegnati ai soci o al 4,5% nel caso di assegnazione a soci imprenditori agricoli professionali (Iap) o coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola.

Oltre alle imposte sul trasferimento, l’assegnazione, così come la trasformazione o la cessione, sono assoggettate anche ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi in misura pari all’8% (10,50% nel caso di società di comodo in due degli ultimi tre esercizi) da applicarsi alla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il valore fiscalmente riconosciuto agli stessi.

Al posto del valore normale, è possibile sostituire il valore catastale degli immobili opportunamente rivalutato se questo risulta inferiore.

Sebbene l’operazione abbia un costo in termini di imposte, le società proprietarie di terreni agricoli devono considerare con favore questa opportunità in quanto il possesso di terreni nel proprio patrimonio è fiscalmente problematico.

In primo luogo, con riferimento alla disciplina sulle società di comodo, tali società faticano a raggiungere l’ammontare dei ricavi minimi poiché difficilmente un terreno agricolo genera ricavi in misura pari al 6% come previsto dalla predetta normativa.

In secondo luogo, essendo il terreno, così come i fabbricati, compreso nella sfera del reddito di impresa, in caso di cessione, genera sempre plusvalenza tassabile (Dm 27 settembre 2007) che può essere molto elevata se il terreno è stato acquistato da molto tempo. Il realizzo della plusvalenza si verifica anche in caso di assegnazione dei terreni ai soci e questo è molto frequente in presenza di proprietà terriere per le quali i soci vorrebbero addivenire ad una divisione.

Invece, qualora la norma fosse confermata nella versione definitiva della legge di bilancio, la tassazione della plusvalenza risulterebbe contenuta, se non addirittura azzerata, nel caso di immobili che hanno un valore fiscalmente riconosciuto superiore al valore catastale.

Se per effetto dell’assegnazione o della trasformazione, la società annulla riserve in sospensione di imposta, generate probabilmente in sede di rivalutazione degli immobili, è dovuta una ulteriore imposta sostitutiva del 13 per cento.

Si ricorda che la assegnazione agevolata è consentita alle società che non utilizzano direttamente il terreno e quindi che non svolgono direttamente la coltivazione o le altre attività agricole alla data della assegnazione, che dovrebbe scadere il prossimo 30 settembre 2023.

Rispetto all’assegnazione, la trasformazione in società semplice può rappresentare una soluzione ancora più vantaggiosa, poiché non è dovuta l’imposta di registro, ma solo le eventuali imposte sostitutive. In questo caso la società che vuole trasformarsi non dove svolgere direttamente attività agricola al momento della trasformazione, ma i terreni devono risultare affittati ad altri soggetti.

Una volta trasformata, la società semplice può vendere i terreni e questi genereranno una plusvalenza tassabile solo se sono posseduti da meno di un quinquennio.

Le imposte sostitutive dovranno essere versate entro in due tranches pari al 60% e al 40% da versarsi rispettivamente entro il 30 settembre e 30 novembre 2023. Le imposte di registro dovranno essere versate al momento di stipula dell’atto.