Terreni venduti a un prezzo inferiore, la chance della rivalutazione al ribasso
Per evitare che l’acquirente debba assolvere l’imposta di registro su un valore superiore al corrispettivo pagato occorre predisporre una nuova perizia di svalutazione recuperando l’imposta già assolta in passato
I proprietari di terreni edificabili e agricoli acquistati da meno di cinque anni possono usufruire della ennesima opportunità di rivalutazione.
Infatti i commi 1122 e 1123 dell’articolo 1 della legge 178/2020 (legge di Bilancio 2021) ripropone la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili al fine di rideterminare il costo per il calcolo della plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, lettere A e B del Tuir. Sono rivalutabili altresì le partecipazioni possedute in qualsiasi società escluse quelle quotate. Sotto il profilo soggettivo la rivalutazione è consentita alle persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali.
Cambiano le date di riferimento per questa nuova rivalutazione; infatti i beni devono essere posseduti alla data del 1° gennaio 2021 mentre l’asseverazione della perizia ed il versamento dell’imposta sostitutiva devono essere eseguiti entro il 30 giugno 2021.
L’imposta sostitutiva è stabilità nella misura dell’11% e deve essere versata entro il 30 giugno 2021 oppure a rate nel numero massimo di tre, la prima entro tale data; le rate successive richiedono la maggiorazione del tre per cento annuo a titolo di interessi.
Relativamente ai terreni agricoli o edificabili occorre ricordare che le imposte sui trasferimenti e le imposte dirette, sono dovute sul valore minimo risultante dalla perizia e quindi deve essere noto al momento del rogito di vendita.
Se il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di perizia, circostanza frequente in questi tempi, si rende necessaria la rivalutazione al ribasso. Infatti per evitare che l’acquirente debba assolvere l’imposta di registro su un valore superiore al corrispettivo pagato, occorre predisporre una nuova perizia di “svalutazione” recuperando l’imposta già assolta in passato; tuttavia per effetto dell’aumento della imposta sostitutiva può capitare di dover pagare ancora.
Ad esempio un terreno rivalutato in passato al valore di 100 euro al metro quadrato con imposta sostitutiva al 4% e quindi di 4 euro al metro, se oggi viene venduto a 70 euro al metro occorre rifare la perizia assumendo tale ultimo valore; ma l’imposta sostitutiva ammonta a 7,7 euro al metro dalla quale è possibile detrarre quella già pagata di 4, ma tutto ciò richiede un conguaglio di 3,7 euro al metro.
Per le aree edificabili, occorre ricordare che per la cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (articolo 67, lettera b, del Tuir) è possibile determinare l’Irpef con la tassazione separata e che, in casi di redditività modesta, può fermarsi al 23% sulla plusvalenza; quindi l’11% sul valore lordo del terreno può essere superiore alla tassazione in dichiarazione.
La circolare 1/E/2021 esamina alcuni aspetti relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni e dei terreni agricoli ed edificabili. In particolare l’Agenzia precisa che ancorché la perizia non venga richiamata nell’atto di compravendita ed anche se il prezzo di vendita risulti inferiore al valore di perizia, comunque la rivalutazione resta valida e nessuna plusvalenza può essere accertata in capo al venditore.
