Vendita di terreni lottizzati, la plusvalenza è occasionale

Non è reddito di impresa occasionale la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno lottizzato, in assenza di una «sistematica gestione organizzata» delle attività effettuate.
La mera pianificazione delle spese da sostenere per la lottizzazione di un'area, nonché la presentazione della domanda di autorizzazione alla lottizzazione del terreno, la corresponsione degli oneri di urbanizzazione e la cessione di parte delle aree al Comune, la successiva cessione del terreno inserito in una lottizzazione, non sono di per sé elementi sintomatici dell'esercizio di attività di impresa. A giungere a queste conclusioni è la sentenza 158/2/2020 della Ctp Brescia (presidente Vitali, relatore Serena), depositata il 20 febbraio 2020.

La vicenda trae origine dalla cessione di due aree edificabili a destinazione residenziale, interessate da un piano di lottizzazione. Il contribuente, infatti, dopo aver espletato tutte le attività preliminari al conseguimento della lottizzazione degli immobili, procedeva con la pianificazione delle spese per l'urbanizzazione e concludeva con la cessione degli stessi. La plusvalenza ottenuta veniva, quindi, riportata in dichiarazione sotto la voce di redditi derivanti da plusvalenze conseguite dalla lottizzazione di terreni ed opere intese a renderli edificabili, per la futura vendita, di cui all’articolo 67, comma 1, lettera a) del Tuir, anche sulla base della risoluzione 319/E del 24 luglio 2008.

Il documento di prassi, infatti, precisava che il calcolo della plusvalenza da cessione per i terreni oggetto di lottizzazione avviene sulla base del valore registrato il quinto anno antecedente oppure all'inizio della lottizzazione, senza alcuna deroga legata alle eventuali attività preliminari. La conseguente plusvalenza poteva essere contabilizzata ai sensi e per gli effetti dell’articolo 67, comma 1, lettera a) del Tuir, solamente quando il Comune avrebbe approvato il piano di lottizzazione. Qualche tempo dopo, l’agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento, con cui considerava la plusvalenza dichiarata quale reddito di attività di impresa occasionale, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i) del Tuir.

Secondo l’ufficio, infatti, l’organizzazione di uomini e mezzi, disposta dal contribuente preliminarmente alla cessione, era espressione di impresa seppur svolta in occasionalmente. Il provvedimento veniva impugnato innanzi alla Ctp che accoglieva il ricorso, annullando l’atto e condannando l’ufficio al pagamento delle spese processuali.I giudici bresciani hanno preliminarmente chiarito che la classificazione del reddito in una delle categorie previste, è effettuata solo sulla base di specifici elementi, che confortino la scelta individuata. Le spese di progettazione, i frazionamenti, le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, non possono essere considerati indici sintomatici di attività di impresa. Il collegio ha precisato che tali attività oltre la presentazione della domanda di autorizzazione alla lottizzazione, la corresponsione dei relativi oneri, la cessione di aree al Comune, la successiva cessione del terreno, sono all'evidenza meramente funzionali alla lottizzazione dell’area e, quindi, di per sé non hanno un carattere di imprenditorialità se non collocati in una gestione sistematica ed organizzata. A tal fine, occorrono altri indizi, quali la specifica attività svolta dal contribuente, che nella specie non è quella imprenditoriale.