Verso Telefisco / Demolizione e ricostruzione, tra impresa e acquirente i bonus possono raddoppiare

L’impresa di costruzioni assume un ruolo centrale nelle operazioni di sostituzione edilizia con applicazione del sismabonus acquisti per le operazioni di vendita delle unità immobiliari demolite e ricostruite, limitate proprio alle imprese del settore edilizio.

La vendita delle unità immobiliari ricostruite ha una doppia convenienza: il sismabonus acquisti per chi compra (che sino al 30 giugno è al massimo pari a 105.600 euro) e l’ecobonus ordinario (75% di 40.000 euro per ciascuna unità, in caso di condominio) in favore dell’impresa di costruzioni.

In sostanza, le due agevolazioni, ribadisce la stessa agenzia delle Entrate (Risposta n.70/E del 2 febbraio 2021) sono fra loro compatibili, tenuto conto che le spese agevolate fiscalmente sono riferite a soggetti diversi (impresa cedente, ai fini dell’ecobonus, e soggetto acquirente, ai fini del sismabonus acquisti) e che i due benefici hanno presupposti diversi: l’uno, l’efficienza energetica e l’altro, il miglioramento sismico.

Sotto il profilo del limite di spesa agevolabile, per l’impresa cedente l’ecobonus va calcolato in base al numero delle unità originarie di cui è composto l’edificio demolito e, sotto il profilo urbanistico, l’intervento deve rientrare tra quelli di ristrutturazione edilizia. Per contro, l’ecobonus per l’impresa cedente è escluso nell’ipotesi in cui la medesima impresa non sia in grado di separare le spese sostenute per l’efficientamento energetico dell’immobile da quelle relative alla riduzione del rischio sismico.

In tal caso, infatti, non viene rispettato il principio generale secondo il quale «non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa» (cfr. la circolare ministeriale 20/E/2016, par.10.2). L’ipotesi più ricorrente è l’acquisto delle unità immobiliari (prima o seconda casa), da parte di persone fisiche.

In tal caso, se l’acquirente paga l’intero importo, acquisisce un credito di imposta di 105.600 euro (sino al 30 giugno 2022, poi ridotto a 81.600 euro), che può poi essere ceduto (una volta a tutti e poi altre due volte a soggetti vigilati, quali banche e intermediari finanziari), ovvero utilizzato in compensazione per i versamenti in F24.

Nell’ipotesi, invece, di sconto in fattura direttamente dall’impresa, l’importo massimo scontabile è 96.000 euro, mentre 105.600 euro è l’importo del credito così acquisito dal venditore. Ma il sismabonus acquisti viene riconosciuto, anche in favore di imprese e società che acquistano le unità antisismiche, nel limite di 96.000 euro per unità immobiliare e nella percentuale ordinaria del 75% (miglioramento di una classe sismica), ovvero dell’85% (miglioramento di due classi sismiche), ma con esclusione di quella potenziata al 110% (cd. Superbonus), riconosciuta solo agli acquirenti persone fisiche.

Pertanto, le imprese possono usufruire del sismabonus acquisti nelle percentuali ordinarie (75% o 85%), per l’acquisto di abitazioni, ovvero di immobili strumentali (uffici, garage), a prescindere dalla circostanza che tali unità vengano in un secondo momento destinate alla vendita (come beni merce), alla locazione, o utilizzati come “immobili patrimonio”.

Marco Zandonà tratterà il tema del super-sismabonus acquisti a Speciale Telefisco, nell’ambito delle relazioni extra di Telefisco Advanced. Scopri tutti i dettagli sul sito dell'evento.